Вопрос: Нужно продать квартиру, в которой находится доля несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина. Какие документы готовить, как написать заявление и какие сроки ожидать?

Почему требуется согласие органов опеки?

Согласно Гражданскому кодексу РФ и Федеральному закону № 308‑ФЗ «Об опеке и попечительстве», сделки с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченно дееспособному лицу, допускаются только после получения предварительного разрешения от органов опеки и попечительства. Это делается для защиты интересов лица, которое не может полностью реализовать свои правоспособные действия.

Кому направляется заявление?

• Орган опеки и попечительства по месту жительства (прописки) собственника‑незаконного лица (дети, недееспособные).
• Если квартира находится в другом регионе, опека может потребовать документы о новом объекте, но заявление подаётся в орган по месту жительства собственника.

Состав заявления: обязательные реквизиты

Заявление должно быть оформлено в свободной форме, но в нём обязательно присутствуют следующие пункты:

1. Шапка заявления: наименование органа (например, «Отдел опеки и попечительства по г. Москве»).
2. Дата и место подачи (город, дата).
3. Информация о заявителе:
   • ФИО, дата рождения, паспорт (серия, номер, кем и когда выдан), ИНН (при наличии).
   • Степень родства с лицом, чьи интересы защищаются (родитель, законный представитель, попечитель).
   • Контактные данные (телефон, e‑mail).
4. Информация о собственности:
   • Адрес квартиры (регистрационный адрес), кадастровый номер.
   • Размер доли, принадлежащей несовершеннолетнему (или недееспособному).
   • Документ, подтверждающий право собственности (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН).
5. Сведения о сделке:
   • Тип сделки (продажа, сдача в аренду, безвозмездное пользование).
   • Краткое описание условий (цена, покупатель, сроки).
   • Причина, по которой собственник (родитель/опекун) желает заключить сделку.
6. Перечень прилагаемых документов (см. раздел 4).
7. Подпись заявителя и печать (если заявление подаётся от имени юридического лица).

Перечень обязательных документов

К заявлению необходимо приложить следующие бумаги (копии, заверенные у нотариуса, если требуется):

• Свидетельство о рождении несовершеннолетнего (или документ, подтверждающий недееспособность/ограниченную дееспособность).
• Паспорт заявителя (копия первой и второй страниц).
• Документ, подтверждающий право собственности на квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности).
• Кадастровый паспорт или выписка из реестра недвижимости.
• Согласие второго родителя (если заявитель – один из родителей), если это требуется по закону.
• Договор купли‑продажи (проект) или предварительное соглашение с покупателем.
• Согласие банка (если квартира находится в ипотеке) – справка о согласии банка на продажу.
• Согласие или отказ иных лиц, имеющих законные интересы (например, супруг(а) заявителя).
• Квитанция об уплате госпошлины (если она предусмотрена региональными нормативами).

Пошаговая инструкция по подаче заявления

1. Соберите пакет документов согласно пункту 4.
2. Скачайте образец заявления (см. ниже) и заполните его в соответствии с вашими данными.
3. Подпишите заявление и приложите все копии документов.
4. Подайте пакет в отдел опеки:
   • Лично в приемный покой (получите расписку о приеме).
   • Через МФЦ (при наличии услуги «Подать заявление в органы опеки»).
   • Электронно через портал mos.ru, если ваш регион поддерживает электронные услуги.
5. Ожидайте рассмотрения. По закону органы опеки обязаны рассмотреть заявление в течение 30 календарных дней.
6. Получите решение:
   • Если решение положительное – получите письменное согласие (разрешение) на сделку.
   • Если решение отрицательное – вам будет указана причина отказа и перечень недостающих документов.
7. Оформите сделку в соответствии с полученным разрешением (подписание договора, регистрация в Росреестре).

Образец заявления (PDF/Word) – готовый шаблон

Ниже приведён пример полностью заполненного заявления. Вы можете скопировать его в текстовый редактор и заменить данные на свои.

Отдел опеки и попечительства
по г. Москве
______________________________________________________

Заявление
о выдаче предварительного разрешения на совершение сделки по продаже квартиры

Дата: г.
Место: г. Москва

Заявитель:
ФИО: Иванов Сергей Петрович
Дата рождения: 
Паспорт: 4509 № 123456, выдан ОВД «Центральный» г. Москвы 
ИНН: 770123456789
Тел.: +7 (495) -23‑45‑67
Электронная почта: serg.ivanov@example.com
Степень родства: отец (законный представитель) несовершеннолетнего Иванова Алексея Сергеевича, 2005‑12‑10

Сведения о несовершеннолетнем:
ФИО: Иванов Алексей Сергеевич
Дата рождения: 
Свидетельство о рождении № 5678, выдано ЗАГС г. Москвы 
Сведения о недвижимости:
Адрес: г. Москва, ул. Пушкина, д. 10, кв. 45
Кадастровый номер: 77:01:0001234:5678
Размер доли, принадлежащей несовершеннолетнему: 1/2 (пятьдесят процентов)
Документ, подтверждающий право собственности: Выписка из ЕГРН № 123456789 от г.
Сведения о планируемой сделке:
Тип сделки: продажа доли в квартире
Предполагаемая цена: 5 500 000 (пять миллионов пятьсот тысяч) рублей
Покупатель: ООО «ДомИнвест», ИНН 7701234567, ОГРН 1177700001234
Основание продажи: необходимость финансирования обучения несовершеннолетнего в вузе

Перечень прилагаемых документов:
Копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего.
Копия паспорта заявителя (стр. 1‑2).
Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
Кадастровый паспорт.
Проект договора купли‑продажи с ООО «ДомИнвест».
Согласие второго родителя (мать – Мария Иванова, копия паспорта).
Согласие банка «Сбербанк» (справка о согласии на продажу недвижимости, находящейся в ипотеке).
Квитанция об уплате госпошлины (30 руб.).
Согласие несовершеннолетнего (заявление от родителей о согласии ребенка на продажу).

Подпись заявителя: _______________________/Иванов С. П.

______________________________________________________

Скачать готовый шаблон в формате DOCX или PDF.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли согласие банка, если квартира находится в ипотеке?

Да. Если на квартиру наложена ипотечная обремененность, банк‑кредитор обязан дать письменное согласие на продажу или изменение условий сделки. Без такого согласия органы опеки могут отказать в выдаче разрешения.

Что делать, если у ребёнка нет доли в квартире, а он просто прописан?

В этом случае согласие органов опеки не требуется, так как ребенок не является собственником. Достаточно предоставить документы, подтверждающие, что квартира принадлежит родителю (или другому законному владельцу).

Какой срок рассмотрения заявления?

Согласно законодательству, орган опеки обязан вынести решение в течение 30 календарных дней со дня получения полного пакета документов. При необходимости могут запросить дополнительные сведения, что продлевает срок.

Можно ли подать заявление онлайн?

Во многих регионах (Москва, Санкт‑Петербург, некоторые субъекты РФ) предусмотрена электронная услуга «Получить предварительное разрешение органов опеки». Подача через портал mos.ru позволяет сократить время ожидания и получить электронный документ.

Какова стоимость госпошлины?

В большинстве регионов госпошлина за выдачу предварительного разрешения составляет 30–50 рублей. Точная сумма указана в региональном нормативном акте.

Ошибки, которых следует избегать

• Неполный пакет документов. Отсутствие даже одного из пунктов в списке 4‑х приведёт к возврату заявления.
• Несоответствие данных в заявлении и в приложенных документах. Проверяйте ФИО, даты рождения, номера паспортов.
• Отсутствие согласия второго родителя. Если у ребёнка оба родителя, согласие обоих обязательно.
• Неучёт ипотечного ограничения. Без согласия банка сделка считается недействительной.
• Подача заявления в неверный орган. Обращайтесь в отдел опеки по месту жительства несовершеннолетнего, а не по месту регистрации недвижимости.

Оформление заявления в органы опеки и попечительства – обязательный шаг при продаже недвижимости, в которой участвует несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин. Следуя приведённой инструкции, подготовив все необходимые документы и заполнив образец заявления, вы сможете получить разрешение в течение месяца и безопасно завершить сделку.

Если после подачи заявления возникли вопросы или отказ, рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на семейном и жилищном праве, либо к консультанту в отделе опеки.

Дата публикации: