Продажа или покупка квартиры, в которой доля принадлежит несовершеннолетнему, регулируется Гражданским кодексом РФ, Семейным кодексом и нормами Федерального закона «Об опеке и попечительстве»․
Ниже представлена полная пошаговая инструкция по подготовке и подаче заявления, а также перечень всех необходимых документов․

Правовые основы

• Статья 26 ГК РФ – дееспособность несовершеннолетних от 14 до 18 лет (могут самостоятельно заключать сделки при наличии письменного согласия родителей)․
• Статья 28‑30 СК РФ – порядок представления интересов детей, их право на имущество․
• ФЗ «Об опеке и попечительстве» – обязательное согласие органов опеки (или попечительского совета) на любые сделки с имуществом детей до 14 лет․
• ФЗ «О нотариате» – обязательное нотариальное удостоверение договора купли‑продажи, если в сделке участвует несовершеннолетний․

Кто может действовать от имени ребёнка?

1. Родители (законные представители) – для детей до 14 лет․
2. Опекун / попечитель – если ребёнок находится под опекой․
3. Сам ребенок (14‑17 лет) – при наличии письменного согласия обоих родителей (или опекуна)․

Когда необходимо заявление?

Заявление подаёться в два основных случая:

• Для получения разрешения органов опеки на сделку (дети до 14 лет)․
• Для подачи в МФЦ/Росреестр совместно с договором купли‑продажи, если в сделке участвует несовершеннолетний собственник․

Образец заявления в органы опеки

Заявление
В __________ (наименование органа опеки и попечительства)
От: ______________________ (ФИО родителей/опекуна), 
 паспорт: _______________, 
 адрес: ___________________

Свидетельство о рождении ребёнка: № _______ от __․__․______

Тема: Получение согласия на сделку купли‑продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего

Прошу выдать согласие (разрешение) на заключение договора купли‑продажи квартиры, находящейся по адресу:
_______________________________________,
в которой несовершеннолетний __________________ (ФИО ребёнка, дата рождения) является совладельцем (доля ___%)․ 

Основания:
Договор купли‑продажи с юридическим лицом/физическим лицом ______________________ (указать контрагента)․
Согласие второго родителя (при наличии) – приложено․
Оценка рыночной стоимости квартиры – приложена (экспертное заключение/ипотечный отчёт)․
Нотариальное удостоверение договора – будет выполнено после получения согласия․

Приложения:
Копия свидетельства о рождении ребёнка․
Копия паспорта(ов) родителей (опекуна)․
Выписка из ЕГРН на объект недвижимости․
Проект договора купли‑продажи․
Оценка стоимости квартиры․
Согласие второго родителя (если один из родителей не участвует в сделке)․
Квитанция об уплате госпошлины за выдачу согласия (по тарифу РФ)․

«____» __________ 2026 г․ ______________________
(подпись заявителя)

Перечень обязательных документов

Пошаговый алгоритм действий

1. Сбор правоустанавливающих документов на квартиру (выписка из ЕГРН, справка о полном расчёте, договор долевого участия, если объект в строительстве)․
2. Оценка стоимости – закажите независимую экспертизу (ипотечный эксперт, оценочная компания)․
3. Подготовка проекта договора купли‑продажи с учётом доли ребёнка․ В договоре указывается:
• Размер доли ребёнка (в процентах или долях);
• Условия передачи доли (полная продажа, часть, обмен);
• Обязательство покупателя принять на себя обязательства по содержанию несовершеннолетнего (если это предусмотрено)․
4. Согласие второго родителя (если один из родителей не участвует) – оформить в простой форме, заверить у нотариуса․
5. Заполнение и подача заявления в органы опеки (в МФЦ или непосредственно в отделение)․ При подаче получаете расписку о приёме․
6. Ожидание решения – срок обычно 10‑30 рабочих дней․ Если органы требуют дополнительные сведения, предоставьте их в течение 5 дней․
7. Получение согласия (разрешения) органов опеки – документ с печатью и подписью․
8. Нотариальное удостоверение договора – обе стороны (продавец, покупатель) и представитель ребёнка (родители/опекун) подпишут договор у нотариуса․
9. Регистрация перехода прав в Росреестре – подаём оригинала договора, согласия органов опеки и выписки из ЕГРН в Многофункциональный центр (МФЦ) или через электронный сервис․
10. Получение выписки о праве собственности на нового владельца (если ребёнок полностью продал свою долю) или о новых совладельцах․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли продать долю ребёнка без согласия органов опеки?

Нет․ По закону любые сделки с имуществом детей до 14 лет требуют письменного разрешения органов опеки․ Нарушение влечёт признание сделки недействительной․

А если ребёнку 15 лет?

С 14 лет ребёнок считается частично дееспособным; Он может подписать договор, но нужен письменный отказ (согласие) от обоих родителей или опекуна․

Сколько стоит получение согласия?

Госпошлина за выдачу согласия органов опеки в 2026 году составляет 2 000 ₽ (по тарифу Минфина)․ Нотариальное заверение согласия – от 1 000 ₽ до 3 000 ₽ в зависимости от региона․

Можно ли оформить договор через онлайн‑сервис?

Да․ Многие регионы поддерживают электронный сервис «Госуслуги» для подачи заявления в органы опеки и для регистрации сделки в Росреестре․ Однако нотариальное удостоверение всё равно должно быть выполнено лично․

Типичные ошибки и как их избежать

• Отсутствие оригинала свидетельства о рождении ребёнка․ При подаче в орган опеки требуется оригинал, копию принимают лишь в качестве подтверждения․
• Недостоверная оценка стоимости․ Если экспертиза завышена/занижена, органы опеки могут запросить повторную оценку․
• Неучтённые долги по коммунальным услугам․ Перед продажей необходимо получить справку об отсутствии задолженностей․
• Отсутствие согласия второго родителя․ Даже если один родитель оформляет заявление, второй обязан дать письменное согласие․
• Попытка зарегистрировать сделку без нотариального удостоверения․ Договор считается недействительным, а регистрация отклоняется․

Пример полного пакета документов (чек-лист)

1. Заявление в органы опеки (подписано обеими сторонами)․
2. Свидетельство о рождении ребёнка (оригинал + копия)․
3. Паспорта родителей (копии страниц с регистрацией)․
4. Выписка из ЕГРН (не старше 30 дней)․
5. Экспертное заключение о рыночной стоимости․
6. Проект договора купли‑продажи (с указанием доли ребёнка)․
7. Согласие второго родителя (нотариально заверено)․
8. Квитанция об уплате госпошлины за согласие․
9. Нотариально удостоверенный договор купли‑продажи․
10. Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию права (Росреестр)․

Продажа или покупка квартиры с долей несовершеннолетнего – процесс, требующий строгого соблюдения законодательных требований․
Главные шаги: собрать полные правоустанавливающие документы, получить согласие органов опеки (для детей до 14 лет) или письменное согласие родителей (для детей 14‑17 лет), оформить договор у нотариуса и завершить регистрацию в Росреестре․ При правильном подходе сделка проходит без задержек и юридических рисков․

Дата актуализации информации: ․ Содержание основывается на действующем законодательстве РФ и официальных разъяснениях органов опеки, нотариата и Росреестра․