При продаже квартиры (или её доли), принадлежащей несовершеннолетнему, недееспособному либо ограниченно
дееспособному гражданину, а также при наличии в квартире членов семьи, находящихся под опекой или попечительством,
продавцу необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Для этого оформляется
специальное заявление. В статье подробно рассмотрены правовые основания, структура заявления,
перечень необходимых документов и практические рекомендации по его подготовке.
Когда требуется заявление в органы опеки?
Согласие органов опеки и попечительства необходимо в следующих ситуациях:
- Квартира (или её часть) принадлежит незаконно несовершеннолетнему (до 18 лет).
- Квартира (или её часть) принадлежит недееспособному или ограниченно дееспособному гражданину.
- В квартире зарегистрированы лица, находящиеся под опекой или попечительством (например, дети
родителей‑продавцов, их супруги‑инвалиды и т.п.). - Продажа затрагивает права и охраняемые законом интересы указанных лиц.
Правовая база
Основные нормативные акты, регулирующие порядок получения согласия органов опеки:
- Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – статья 34, 35 (правоспособность и дееспособность).
- Семейный кодекс РФ – статья 69 (имущество несовершеннолетних).
- Федеральный закон № 442‑ФЗ «Об опеке и попечительстве» (в частности, пункты 4‑5 статьи 12).
- Приказ Минюста России от 10 января 2019 г. № 4‑м (с изменениями от 4 октября 2021 г.) – форма заявлений.
- Приказ Минэкономразвития РФ от 27 апреля 2022 г. № 187‑МЭР (порядок регистрации сделок с недвижимостью,
где участвуют лица, находящиеся под опекой).
Состав заявления
Шапка документа
В левом верхнем углу указывается:
- Наименование органа (например, «Начальнику отдела опеки и попечительства Красноглинского района»).
- Адрес органа.
Заголовок
Посредине строки – «Заявление» (жирным шрифтом, размером 14‑16 пунктов).
Вводная часть (шапка заявителя)
Указываются ФИО, дата рождения, паспортные данные, место регистрации, телефон, а также степень
родства с лицом, находящимся под опекой.
Основная часть
Содержит:
- Сведения о недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь, доля).
- Сведения о лице(ях), находящихся под опекой (ФИО, дата рождения, степень ограничения дееспособности).
- Обоснование необходимости продажи (например, необходимость выплаты долга, переезд, раздел имущества).
- Ссылка на нормативные акты, подтверждающие право продавца действовать от имени
подопечного (например, «в соответствии со ст. 69 СК РФ и ст; 12 Закона № 442‑ФЗ»). - Готовность представить в орган опеки все требуемые документы в установленный срок.
Заключительная часть
Фраза о готовности к сотрудничеству, просьба о выдаче разрешения и подпись заявителя.
Приложения
Перечисляются все документы, которые прилагаются к заявлению (см. раздел 4).
Перечень документов, прилагаемых к заявлению
В зависимости от конкретного случая набор документов может немного различаться, но в среднем требуется:
- Копия паспорта заявителя.
- Свидетельство о рождении (для несовершеннолетних) или справка о признании недееспособным/ограниченно
дееспособным (выданная судом). - Документ, подтверждающий право представительства (доверенность, решение суда об установлении опеки
или попечительства). - Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на продаваемую квартиру
(или её долю). - Кадастровый паспорт/план участка.
- Свидетельство о праве собственности (если оно отличается от выписки ЕГРН).
- Согласие второго собственника (если квартира находится в совместной собственности).
- Документы, подтверждающие наличие обязательств, требующих продажи (например, справка о задолженности).
- Квитанция об уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления (если такая пошлина предусмотрена).
Порядок подачи и сроки рассмотрения
- Подготовить заявление и собрать весь перечень документов.
- Отправить заявление в отдел опеки и попечительства по месту жительства подопечного
(либо в территориальный орган, если подопечный находится в другом регионе). - Орган опеки в течение 10 рабочих дней обязан рассмотреть заявление и вынести решение
(в случае необходимости может запросить дополнительные сведения). - Получить письменное разрешение (или отказ) с указанием даты выдачи.
- При положительном решении оформить договор купли‑продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре,
приложив копию разрешения органов опеки.
Практические советы и типичные ошибки
- Тщательно проверьте полномочия. Если вы действуете от имени несовершеннолетнего,
обязательно приложите решение суда об установлении опеки. - Не забывайте о сроках. Подача заявления за несколько недель до планируемой сделки
позволит избежать задержек. - Соблюдайте форму. При отклонении от утверждённого образца (приказ Минюста № 4) заявление может быть возвращено на доработку.
- Указывайте точные данные. Ошибки в кадастровом номере или в ФИО подопечного приводят к дополнительному
запросу документов. - Платите пошлину. Неуплата государственной пошлины может стать причиной отказа в рассмотрении.
- Сохраняйте копии. Делайте копии всех подаваемых документов и полученного решения
– они понадобятся при регистрации сделки.
Пример готового заявления
Начальнику отдела опеки и попечительства Красноглинского района г. Красногорск, ул. Советская, д. 12 Заявление Я, Иванов Иван Иванович, г.р., паспорт: 4505 № 123456, выдан Отделом УФМС России по г. Красногорску г., зарегистрированный по адресу: г. Красногорск, ул. Лесная, д. 8, кв. 12, являюсь законным представителем (родителем) несовершеннолетнего Петрова Петра Петровича, г.р., находящегося под опекой в данном отделе (опекун – Иванов И.И.). В соответствии со ст. 69 Семейного кодекса РФ, ст. 34 ГК РФ и ст. 12 Закона РФ «Об опеке и попечительстве» прошу выдать разрешение на совершение сделки купли‑продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Красногорск, ул. Лесная, д. 8, кв. 12, кадастровый номер 77:01:0000000:123, в которой находится доля в 1/2, принадлежащая моему подопечному Петрову П.П. Причина продажи: необходимость погашения задолженности по кредиту в размере 1 500 000 руб., оформленного в Банке «Альфа» (договор № 2024/07/15). К заявлению прилагаю: Копию паспорта заявителя; Свидетельство о рождении Петрова П.П.; Решение суда от г. № 123/2023 об установлении опеки над П.П.; Выписку из ЕГРН на квартиру (кадастровый номер 77:01:0000000:123); Справку из Банка «Альфа» о наличии задолженности; Квитанцию об уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления. Обязуюсь в установленный срок после получения разрешения представить в отдел опеки оригиналы документов, указанных в пункте 4 настоящего заявления, а также предоставить копию договора купли‑продажи в отдел опеки. Прошу рассмотреть данное заявление в установленные законом сроки и выдать разрешение на совершение сделки.
Оформление заявления в органы опеки и попечительства – обязательный этап при продаже
недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или лицам, находящимся под опекой.
Тщательное соблюдение требований к форме заявления, своевременное предоставление всех
необходимых документов и внимательное изучение правовых норм помогут избежать задержек
и обеспечить законность сделки. При возникновении затруднений рекомендуется обратиться
к квалифицированному юристу или адвокату, специализирующемуся на вопросах опеки
и недвижимости.
Дата публикации: