С конца декабря 2025 года в России вступили в силу важные изменения в законодательстве о финансовом контроле и правах несовершеннолетних․
Доля государственных компаний в рынке недвижимости снизилась до 16 %‚ а новые полномочия Росфинмониторинга затрагивают и сделки с участием детей․
В этой статье мы разберёмся‚ как именно теперь оформляются покупки и продажи объектов недвижимости‚ если одна из сторон — несовершеннолетний․
Кто имеет право совершать сделки за ребёнка?
Согласно Гражданскому кодексу РФ‚ лица до 18 лет разделяются на три категории‚ и для каждой действуют свои правила:
- 0–6 лет․ Сделки совершают исключительно родители (усыновители) или органы опеки․
- 6–14 лет․ Подписывают документы родители или опекуны‚ но сделка должны быть предварительно одобрена органом опеки․
- 14–18 лет․ Подросток может выступать стороной договора самостоятельно‚ но только с согласия обоих родителей и попечительского совета․
Новый порядок согласования 2026 года
2․1 Пороговые суммы и Росфинмониторинг
В конце 2025 года Владимир Путин подписал закон‚ наделяющий Росфинмониторинг правом самостоятельно повышать финансовые пороги‚
сверх которых операции подлежат обязательному контролю․
Для сделок с участием несовершеннолетних порог снижен до 3 млн рублей (вместо прежних 6 млн)․
Таким образом‚ уже купля-продажа «однушки» в регионах может потребовать дополнительных проверок․
2․2 Пакет документов
- Свидетельство о рождении (или паспорт с 14 лет)․
- Согласие органов опеки (новая форма — № ОП-6/2026)․
- Отчёт о рыночной стоимости (обязателен‚ если цена сделки ≥ 3 млн руб․ или при дарении)․
- Банковская выписка‚ подтверждающая происхождение денег․
Особые ситуации
3․1 Продажа «детской доли»
Если в квартире есть доля несовершеннолетних‚ продать их можно только при одновременном предоставлении им равноценной или большей доли в другом жилье․
По новым правилам‚ альтернативное жилье должно быть оформлено до момента подачи заявления в Росреестр‚ а не просто «забронировано»‚ как раньше․
3․2 Сделки с иностранцами
Летом 2025 года Финляндия и некоторые страны ЕС приняли решение о ретроспективной проверке сделок граждан России‚
совершённых за последние 20 лет․ Хотя это относится к зарубежной недвижимости‚ российские нотариусы теперь требуют
дополнительное подтверждение‚ что ребёнок-нерезидент не является бенефициаром офшорных структур․
Пошаговая инструкция для родителей
- Подготовьте документы (см․ пункт 2․2)․
- Получите согласие опеки:
- Подача онлайн через Госуслуги (категория «Жильё → Опека»)․
- Срок рассмотрения — до 10 рабочих дней․
- Пройдите финансовый контроль‚ если сумма ≥ 3 млн руб․ — в Росфинмониторинг․
- Зарегистрируйте право собственности в МФЦ или через «Госуслуги»․
Что грозит за ошибки?
| Нарушение | Последствие |
|---|---|
| Сделка без согласия опеки | Росреестр откажет в регистрации; штраф до 50 000 руб․ |
| Занижение цены в договоре | ФНС доначислит НДФЛ + пени; сделку могут признать ничтожной․ |
| Скрытие доли ребёнка | Уголовная статья 159․3 (мошенничество в сфере недвижимости)․ |
С 2026 года сделки с недвижимостью‚ где участвуют несовершеннолетние‚ стали жёстче регламентированы․
Новые пороги Росфинмониторинга‚ расширенные проверки и обязательная оценка снижают риск мошенничества‚
однако повышают издержки и время оформления․ Родителям стоит заранее собрать пакет документов и получить согласие органов опеки‚
чтобы избежать отказа в регистрации права собственности․