С 1 февраля 2026 года в России действуют новые правила семейной ипотеки: семья может получить льготный кредит только один раз, а оба супруга обязаны выступать созаёмщиками. Это означает, что при разводе квартиры в ипотеке делятся не только между бывшими мужем и женой, но и влияют на права детей. Как не остаться без жилья и сохранить льготу? Разбираемся по пунктам.

Что изменилось в семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года

• Только один кредит на семью. Даже если супруги разведутся и один из них вступит в новый брак, новая семья уже не сможет оформить льготную ипотеку под 6 % годовых.
• Оба родителя — созаёмщики. Если раньше банк позволял оставить основным заёмщиком одного человека, теперь обязательно подключаются муж и жена. При разводе долговые обязательства делятся пополам.
• Дети — обязательные участники. Чтобы получить льготу, в семье должен быть хотя бы один ребёнок, рождённый не ранее . При разделе имущества доли детей защищены жилищным кодексом.

Как делится ипотечная квартира при разводе

Квартира куплена в браке

Если недвижимость приобретена во время брака и оформлена на обоих супругов, она считается совместной собственностью. При разводе возможны три варианта:

1. Договорённость миром. Супруги заключают нотариальное соглашение о разделе имущества, где определяют, кто остаётся в квартире и кому достаётся компенсация.
2. Выкуп доли. Один из супругов выкупает долю у другого с учётом рыночной стоимости и переписывает ипотеку на себя (требует согласия банка).
3. Продажа квартиры. Жильё продаётся, вырученные средства делятся поровну, а ипотечный долг гасится из суммы продажи.

Квартира оформлена на одного супруга

Даже если квартира записана только на мужа или жену, но ипотека бралась в период брака, оба супруга несут солидарную ответственность перед банком. При разводе вторая сторона может через суд потребовать половину выплаченного имущества (если докажет, что платил(а) ипотеку совместно).

Дети и их доли: почему нельзя «просто продать»

Если в льготной ипотеке участвовали материнский капитал или субсидии на детей, каждому ребёнку полагается обязательная доля, которую нельзя уменьшить без разрешения органа опеки. При разводе это означает:

• Нельзя выписать ребёнка без предоставления альтернативного жилья.
• Любая сделка с квартирой требует согласия опеки.
• Если квартира продаётся, деньги за долю ребёнка блокируются на спецсчёте до совершеннолетия.

Алгоритм действий при разводе с ипотекой и детьми

1. Собрать документы: свидетельство о рождении детей, выписка из ЕГРН, договор ипотеки, справка о задолженности.
2. Обратиться к банку: узнать, готов ли кредитор переписать долг на одного заёмщика (требуется высокий доход).
3. Согласовать с банком варианты:
   • переподписание договора,
   • рефинансирование,
   • продажа залога и досрочное погашение.
4. Посетить нотариуса или подать иск в суд, если мирное соглашение невозможно.
5. Получить разрешение опеки, если в квартире есть доли детей.

Частые ошибки и как их избежать

Нотариальное соглашение о разделе имущества: образец

Соглашение оформляется у любого нотариуса и включает:

• паспортные данные супругов,
• кадастровый номер квартиры и сумму долга,
• способ раздела (выкуп доли, продажа, продолжение ипотеки одним из супругов),
• обязательства по прописке детей до совершеннолетия,
• сроки выплаты компенсации и штрафы за просрочку.

Стоимость нотариального соглашения, от 3 000 до 10 000 рублей + 0,5 % от стоимости доли, но в случае развода это дешевле долгих судебных тяжб.

Если вы разводитесь и у вас совместная ипотека:

1. Обязательно включайте обоих родителей в договор созаёмщиков.
2. Делите долги и квадратные метры только через нотариус или суд.
3. Не забывайте о долях детей — их нельзя «забрать» себе, даже если вы платите ипотеку одни.
4. Перед продажей квартиры получите разрешение опеки и откройте спецсчёт.
5. Уточните у банка возможность рефинансирования или реструктуризации.

Развод — это не только эмоции, но и юридическая математика. Своевременное планирование и грамотное оформление документов помогут сохранить жильё для себя и безопасность для детей.