Дата актуализации:
Когда вообще возникает налог при продаже жилья?
По общему правилу человек должен отчитаться перед ФНС и заплатить 13 % (или 15 % при доходах свыше 5 млн руб.) с разницы между ценой продажи и расходами на покупку, если недвижимость находилась в собственности менее минимального срока;
С 2026 года минимальный срок составляет:
- 3 года — если квартира была получена по наследству, дару, договору ренты или приватизации;
- 5 лет, во всех остальных случаях (куплена на рынке, в ипотеку и т.д.).
Как считается срок владения, если есть доли у детей?
Семья купила квартиру в 2021 году и зарегистрировала доли на детей только в 2024 году. При продаже в 2026 году:
- у родителей срок уже превысил 5 лет — налог не начисляется;
- у ребенка срок отсчитывается с 2024 года — значит, менее 3/5 лет, поэтому доход с его доли подлежит декларированию.
Какие семьи полностью освобождены от НДФЛ в 2026 году
Семьи с двумя и более детьми
Закон № 382-ФЗ (в редакции от ) освобождает от налога семью, если на момент продажи:
- у родителей (или одного родителя) имеются хотя бы два ребенка до 18 лет;
- при этом второй ребенок родился до 30 апреля следующего года после продажи;
- доход от продажи направлен на приобретение другого жилого помещения в течение календарного года;
- общая площадь новой квартиры превышает площадь проданной, либо кадастровая стоимость выше.
Важно: льгота распространяется и на доли самих детей, даже если они «заведены» позднее родителей.
Дети-инвалиды любого возраста
Если в семье есть ребенок-инвалид (до 24 лет при очном обучении), то продажа любой доли ему принадлежащей также освобождается от НДФЛ без ограничения срока владения.
Что делать, если льгота не применяется?
| Этап | Действия родителей/опекунов |
|---|---|
| Согласование с органами опеки | Все сделки с долями несовершеннолетних требуют разрешения опеки и попечительства, а также обязательства улучшить жилищные условия ребенка; |
| Подготовка декларации 3-НДФЛ | Даже если налога нет, при продаже доли менее 3/5 лет обязательно подать декларацию за ребенка до 30 апреля следующего года. |
| Уменьшение базы | Доход можно уменьшить на:
|
| Уплата налога | До 15 июля следующего года перечислить 13 %/15 % с полученной суммы. |
Практический пример расчёта
Условия:
- В 2026 году семья продаёт квартиру за 7 млн руб., из которых 1/4 доля принадлежит ребенку.
- Стоимость доли ребенка, 1,75 млн руб.
- Доля приобретена в 2024 году за 1,4 млн руб.
Расчет:
Доход: 1,75 млн – 1,4 млн = 0,35 млн руб.
НДФЛ: 350 000 × 13 % = 45 500 руб.
Если семья воспользуется льготой «семья с детьми» и в 2026–2027 году купит более просторную квартиру, налог не будет начислен, а уже уплаченный можно вернуть через заявление о перерасчёте.
Алгоритм действий для родителей
- Проверьте срок владения каждой доли.
- Оценьте право на семейную льготу: количество детей, дата рождения второго, покупка нового жилья.
- Получите разрешение органа опеки.
- После сделки: подайте 3-НДФЛ (если срок < 3/5 лет) и приложите документы о понесенных расходах или льготу.
- Следите за сроками: 30 апреля (декларация) и 15 июля (уплата).
Ответы на частые вопросы
- Нужно ли нотариально заверять согласие ребенка? — Нет, действуют родители/опекуны.
- Можно ли «обнулить» налог за счет материнского капитала? — Материнский капитал учитывается как часть расходов при покупке, но сам по себе вычет не предоставляется.
- Что если квартира продана в 2026 году, а новую купят только в 2027? — Льгота действует, если покупка совершена до 31 декабря 2027 года.