В этой статье разберёмся, когда надо и когда не надо платить НДФЛ, если вы продаёте жилье, часть которого была оплачена материнским (семейным) капиталом. Все примеры, цифры и ссылки актуальны на весну 2026 года.
Краткий итог
- Налог платится только с дохода (разница между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами).
- Материнский капитал не участвует в расчёте имущественного вычета при покупке.
- Освобождение без налога возможно после 3 или 5 лет владения в зависимости от даты и условий приобретения.
От чего зависит обязанность платить НДФЛ?
1.1 Минимальный срок владения
| Когда куплена квартира | Минимальный срок, чтобы не платить НДФЛ |
|---|---|
| До | 3 года |
| С | 5 лет (3 года, если это единственное жильё) |
Если срок не истёк, придётся рассчитывать возможный налог.
1.2 Что считается «единственным жильём»
- На момент продажи у вас нет других квартир/долей (исключение — жильё, купленное в течение 90 дней до продажи).
Как рассчитать налог, если срок владения ещё не истёк
2.1 Формула
Налог = (Цена продажи − Расходы) × 13 %
2.2 Какие расходы учитываются
- Собственные средства (ипотека, первоначальный взнос).
- Дополнительные траты (ремонт, регистрация права, нотариус).
- Материнский капитал включается в расходы наряду с другими средствами (Письмо Минфина от № 03-04-05/61086).
2.3 Пример расчёта
- Куплена квартира в 2024 году за 4 000 000 ₽, из них 650 000 ₽ — материнский капитал.
- Продаётся в 2026 году за 5 000 000 ₽.
- Владение менее 3 лет → налог нужно рассчитать.
Доход = 5 000 000 − 4 000 000 = 1 000 000 ₽
НДФЛ = 1 000 000 × 13 % = 130 000 ₽
Нюансы при ипотеке и долях детей
3.1 Ипотека ещё не погашена
Перед продажей понадобится:
- Согласовать с банком досрочное погашение или переуступку долга покупателю.
- Если квартира находится в залоге, сделка оформляется через эскроу-счёт или декларирование банкротства не потребуется.
3.2 Доли детей
Если доли выделялись детям в силу обязательства по материнскому капиталу:
- Для продажи нужно разрешение органа опеки.
- Налог с продажи доли ребёнка также оплачивается по тем же правилам (доход минус доля расходов).
Декларация 3-НДФЛ: шаг за шагом
- До 30 апреля следующего года подать декларацию (для продажи в 2026 году — до ).
- Приложить:
- Договор купли-продажи (при покупке и продаже).
- Выписка из ЕГРН.
- Справки 2-НДФЛ (если хотите использовать вычет по ипотечным процентам).
- Оплатить налог до 15 июля.
Частые ошибки
| Ошибка | Почему опасно | Как правильно |
|---|---|---|
| Не учитывать материнский капитал в расходах | Пере-плата налога | Включите маткапитал в расходы на покупку |
| Указывать заниженную цену в договоре | Доначисление налога + штрафы | Указывать реальную рыночную цену |
| Забывать про разрешение опеки | Сделка может быть признана недействительной | Получить согласие до сделки |
- ☐ Проверьте дату перехода права собственности.
- ☐ Уточните, истёк ли срок владения.
- ☐ Соберите чеки, договоры, акты приёма-передачи.
- ☐ При наличии долей детей — получите разрешение опеки.
- ☐ Сверьте суммы в договоре и в ЕГРН.
- ☐ Учтите материнский капитал в расходах при расчёте налога.
Где уточнить данные
Федеральная налоговая служба
Журнал Домклик — Недвижимость
Гарант.ру — разъяснения Минфина
Важно! Налоговое законодательство обновляется. Перед сделкой проконсультируйтесь с фискальным специалистом или юристом.