Материнский (семейный) капитал – один из самых популярных инструментов государственной поддержки семей с детьми в России. С 2026 года его размер увеличился, а вместе с этим возрос интерес к тому, как правильно и легально использовать эти средства. Один из часто задаваемых вопросов: можно ли приобрести квартиру у родственника, используя материнский капитал? В статье мы разберём действующее законодательство, ограничения, порядок оформления и практические нюансы.

Что такое материнский капитал?

Материнский капитал – единовременная денежная выплата, предоставляемая семьям за рождение (или усыновление) второго и последующего ребёнка. С 2007 года он используется как финансовый ресурс для:

• покупки жилья (квартиры, дома, доли в недвижимости);
• ипотеки на покупку жилья;
• оплаты обучения детей в образовательных учреждениях.

Средства могут быть использованы только в рамках, предусмотренных Федеральным законом № 263‑ФЗ от  г.

Размер и индексация в 2026 году

С 1 февраля 2026 года размер материнского капитала на первого ребёнка составил 728 921,90 рубля. На последующие детей он будет индексироваться в соответствии с инфляцией и официальными ставками, поэтому к концу года сумма может измениться.

Увеличение размера направлено на сохранение покупательной способности капитала в условиях роста цен на жильё.

Основные правила использования капитала на покупку жилья

Для того чтобы потратить материнский капитал на покупку недвижимости, необходимо соблюсти следующие условия:

1. Квартира (дом) должна быть жильём, а не коммерческой площадью.
2. Площадь приобретаемой недвижимости не должна превышать 150 м² (для семей с двумя и более детьми – 180 м²).
3. Стоимость недвижимости не должна превышать 5 млн рублей (лимит может корректироваться ежегодно).
4. Капитал может покрыть только часть стоимости – оставшуюся часть покупатель обязан оплатить из собственных средств или привлечённого кредита.
5. Транзакция должна быть оформлена в банке, участвующем в программе, либо через Сбербанк, ВТБ и другие крупные банки, имеющие лицензии на работу с материнским капиталом.

Можно ли купить квартиру у родственника?

Ответ – да, но с рядом ограничений. Закон не запрещает приобретать жильё у членов семьи, однако необходимо выполнить следующие требования:

• Рыночная цена. При сделке с родственником обязательным является подтверждение реальной рыночной стоимости квартиры. Налоговые органы могут потребовать оценку независимым экспертом, если цена кажется заниженной.
• Отсутствие конфликта интересов. Сделка должна быть оформлена так же, как и покупка у постороннего продавца: договор купли‑продажи, регистрация права собственности в Росреестре.
• Соблюдение лимитов. Общая стоимость квартиры (с учётом всех участников сделки) не должна превышать установленный лимит в 5 млн руб.
• Отсутствие запрета на «родственное» приобретение. В некоторых регионах могут вводиться дополнительные ограничения (например, в Москве для получения льготных условий по ипотеке через материнский капитал требуется, чтобы продавец не был близким родственником). Поэтому важно уточнить региональные нормы.

Порядок оформления покупки у родственника

Процедура практически идентична обычной сделке, но с добавлением нескольких шагов, связанных с проверкой использования материнского капитала.

1. Подготовка документов (см. раздел 6).
2. Оценка недвижимости. Закажите независимую оценку у лицензированного оценщика, чтобы подтвердить рыночную стоимость.
3. Обращение в банк‑партнёр. Предоставьте банкe копии договора, оценочный акт, справку о размере материнского капитала (выдаётся Пенсионным фондом РФ) и заявление о желании использовать капитал.
4. Подписание акта передачи недвижимости и регистрация права собственности в Росреестре.
5. Перевод средств. Банк перечислит часть суммы из материнского капитала непосредственно продавцу (родственнику). Оставшуюся часть покупатель оплачивает самостоятельно.

Перечень необходимых документов

Для подачи заявки в банк и последующей регистрации недвижимости понадобится следующий пакет:

• Паспорт гражданина РФ (покупателя).
• Свидетельство о рождении (или иной документ), подтверждающий наличие второго и (или) последующего ребёнка.
• Справка из Пенсионного фонда РФ о размере и наличии материнского капитала.
• Договор купли‑продажи недвижимости (в оригинале и копиях).
• Оценочный акт независимого оценщика (не менее 3 дней старый).
• Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН на объект.
• Согласие супруга (если совместно наживаются права на жильё).
• Документы, подтверждающие право собственности продавца (родственника) – выписка из ЕГРН.
• Банковские реквизиты продавца.

Нюансы и потенциальные риски

Сомнительная «низкая» цена

Если договорённая цена значительно ниже рыночной, налоговая служба может признать сделку «субъективной» и потребовать уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % от разницы. Чтобы избежать этого, фиксируйте оценку и используйте её в договоре.

Ограничения по региону

В некоторых регионах (например, в Москве и Санкт-Петербурге) при покупке жилья за счёт материнского капитала действует дополнительное требование: продавец не может быть близким родственником до 3‑й степени родства. Проверьте локальные постановления.

Согласование с банком

Не каждый банк готов работать с «родственными» сделками. Лучше заранее уточнить у выбранного финансового института их политику.

Возможные ограничения на перепродажу

Если вы планируете через несколько лет продать квартиру, помните, что часть стоимости, покрытая материнским капиталом, обязана быть возвращена в виде дохода при продаже (обычно в размере части, соответствующей использованному капиталу).

Пример расчёта

Семья планирует купить квартиру у мамы. Стоимость – 4 500 000 руб. Оценка подтверждает рыночную цену 4 500 000 руб.

Банк перечисляет 728 921,90 рубля продавцу (маме) из материнского капитала, а семья вносит оставшуюся часть.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли использовать материнский капитал на покупку квартиры, если продавцом является супруг?

Да, но в этом случае требуется согласие второго супруга, а также обязательная оценка стоимости и соблюдение лимита в 5 млн руб.

Можно ли купить квартиру у родственника, если её стоимость превышает 5 млн рублей?

Нет. Превышение лимита делает невозможным использование материнского капитала. Можно оформить часть сделки через ипотеку, но капитал использовать нельзя.

Нужна ли нотариальная запись договора?

Да, договор купли‑продажи должен быть нотариально заверен, иначе банк может отказать в переводе средств.

Как быстро происходит перевод средств из материнского капитала?

После подачи полного пакета документов банк обычно переводит средства в течение 10‑15 рабочих дней.

Можно ли использовать часть капитала на ремонт квартиры, приобретённой у родственника?

Нет. Материнский капитал может покрывать только стоимость самой недвижимости или её доли. На ремонт можно тратить отдельные средства.

В 2026 году использование материнского капитала для покупки квартиры у родственника полностью законно, при условии соблюдения ряда требований: подтверждение рыночной цены, соблюдение лимитов стоимости и площади, оформление сделки через банк‑партнёр и наличие всех необходимых документов. При правильном подходе такая покупка позволяет семье сэкономить, сохранив при этом право на дальнейшее использование государственной поддержки.

Совет эксперта: перед тем как заключать договор с родственником, проведите независимую оценку недвижимости и уточните региональные ограничения в выбранном банке. Это поможет избежать налоговых проблем и задержек в переводе средств.

Дата публикации: 22 апреля 2026 г.