В 2026 году материнский (семейный) капитал (МСК) остаётся одним из самых популярных инструментов улучшения жилищных условий семей, в которых с 2007 года родился (усыновлён) как минимум один ребёнок. Иногда покупка квартиры или дома осуществляется именно у родственников. Чтобы сделка признавалась законной, нужно строго соблюсти процедуру оформления договора и последующего выделения долей. Ниже ‒ подробная инструкция.
Убедитесь, что сделка возможна
- Между близкими родственниками (родители, дети, братья/сёстры, бабушки/дедушки) сделка допускается без дополнительных ограничений, если жильё передаётся за реальную плату, подтверждённую договором купли-продажи.
- Обязательно получите в Социальном фонде России (бывший ПФР) направление на использование МСК: подайте заявление в личном кабинете на Госуслугах или лично в отделении.
Соберите пакет документов
- Правоустанавливающие документы на жильё (ЕГРН/выписка из ЕГРН, свидетельство о собственности или выписка из Росреестра).
- Справка из Социального фонда с указанием суммы материнского капитала и разрешении на её использование.
- Справка или выписка из финансовой части лицевого счёта лица, имеющего право на МСК, подтверждающая возможность списания средств.
- СНИЛС всех членов семьи.
- Если квартира приобретается в ипотеку – одобрение банка и договор займа.
Подготовьте договор купли-продажи
Для сделок с МСК закон обязывает нотариально удостоверить договор. Образец содержит:
- Предмет – квартира (адрес, площадь, кадастровый номер).
- Стороны – покупатель (семья, получающая МСК) и продавец (родственник).
- Цена – не ниже кадастровой стоимости, иначе налоговая может пересчитать НДФЛ.
- Порядок расчётов: часть суммы перечисляется из средств МСК (через Социальный фонд), остаток – из личных средств/ипотечные средства.
- Обязательство выделить доли всем членам семьи после регистрации перехода права.
Краткий фрагмент типового договора
Продавец обязуется передать Покупателю всю квартиру, расположенную по адресу: г. Иркутск, ул. Ленина, д. 20, кв. 45. Цена квартиры составляет 3 200 000 (Три миллиона двести тысяч) рублей 00 копеек, из которых: ‒ 630 000 (Шестьсот тридцать тысяч) рублей – средства материнского капитала, подлежащие перечислению Социальным фондом РФ; ‒ 2 570 000 (Две миллиона пятьсот семьдесят тысяч) рублей – личные средства Покупателя. ... В течение 6 (шести) месяцев со дня государственной регистрации перехода права собственности Покупатель обязуется заключить супругу(у) и детьми нотариальное соглашение о распределении долей.
Переход к нотариусу
В Иркутске нотариусы берут от 7 550 руб. за комплект документов на семью из 2-х родителей и 2-х детей. На приёме:
- Проверят законность сделки между родственниками.
- Составят/утвердят договор.
- Удостоверят подписи сторон.
- Сразу же подготовят нотариальное обязательство о выделении долей, если вы этого ещё не сделали.
Регистрация перехода права
Нотариус сам отправит документы в Росреестр через МФЦ. Срок регистрации – 3-7 рабочих дней. В выписке ЕГРН появится новый собственник: покупатель (семья).
Выделение долей после сделки
Вариант А. Нотариальное соглашение
В течение 6 месяцев обратитесь к тому же нотариусу и подпишите соглашение, где:
- укажите доли всех членов семьи (чаще всего равные);
- учтите интересы супруга/супруги (совместное имущество).
Вариант Б. Без нотариуса (доля ≥ ¼ у каждого)
С 2025 года допустимо составить простое письменное соглашение и подать его в Росреестр через МФЦ. Однако при покупке в ипотеку большинство банков требует нотариальную форму.
Оплата и финальные шаги
- После регистрации Социальный фонд перечислит деньги продавцу (родственнику) на указанный счёт.
- Вы получите выписку ЕГРН с долями.
- Сохраните все бумаги: договор, соглашение, платёжки – они понадобятся при продаже или дарении долей в будущем.
Ответы на частые вопросы
Можно ли «дарить» квартиру за МСК?
Нет. Дарение между близкими родственниками не даёт права использовать материнский капитал. Необходима купля-продажа за реальную плату.
Нужно ли платить налог при продаже родственнику?
Если вы владели недвижимость меньше минимального срока (3-5 лет), НДФЛ рассчитывается с разницы между кадастровой и договорной ценой. При документальном подтверждении реальной рыночной цены налог можно минимизировать.
Что будет, если не выделить доли?
Социальный фонд вправе потребовать вернуть деньги, а суд может признать сделку недействительной. Штрафы и пени также предусмотрены.
Оформление договора купли-продажи жилья у родственника с использованием материнского капитала в 2026 году требует:
- нотариального удостоверения договора;
- согласования условий с банком (если ипотека);
- обязательного выделения долей всем членам семьи не позже 6 месяцев после регистрации права.
Соблюдайте последовательность, не пропускайте сроки – и сделка пройдёт безопасно и легально.