Договор дарения – безвозмездная сделка, по которой даритель передаёт в собственность одаряемому определённый объект (недвижимость, земельный участок, автотранспорт, денежные средства и т.п.). Когда одаряемый – несовершеннолетний (до 18 лет), оформление сделки становится более сложным: требуется участие законных представителей, согласование с органами опеки и уплата налогов.

Правовая база (2025‑2026 гг.)

• Гражданский кодекс РФ (части 1 и 2) – общие положения о дарении.
• Семейный кодекс РФ – определяет порядок представления интересов несовершеннолетних.
• Федеральный закон № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Росреестр).
• Налоговый кодекс РФ – правила уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при получении подарка.
• Закон РФ «Об опеке и попечительстве» – требуется согласие органов опеки, если одаряемый моложе 14 лет.

С 2025 года в РФ действует требование нотариального удостоверения договоров дарения недвижимости, если одаряемый – несовершеннолетний, а также обязательная регистрация в Росреестре.

Кто является сторонами договора?

1. Даритель – физическое лицо (гражданин РФ) или юридическое лицо, которое безвозмездно передаёт имущество.
2. Одаряемый – несовершеннолетний (до 18 лет). В договоре указывается:
   • ФИО ребёнка;
   • Дата и место рождения;
   • Серия и номер свидетельства о рождении;
   • Адрес регистрации (если есть).
3. Законный представитель одаряемого – обычно один из родителей (матери/отца) либо иной лицо, уполномоченное судом (опекун, попечитель). Его данные (ФИО, паспорт, СНИЛС) обязательно указываются в договоре.

Если одаряемый достиг 14 лет, он может подписать договор самостоятельно, но только после получения письменного согласия родителей/опекуна.

Условие согласия законных представителей

Согласие оформляется отдельным документом – Согласие законного представителя (родителя) на заключение договора дарения. Образец такой согласия выглядит следующим образом:

Согласие
Я, Иванов Иван Иванович, паспорт: 45 12 345678, выдан г. УФМС России по г. Москве, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д.10, кв.5,
настоящим подтверждаю, что даю согласие моему несовершеннолетнему сыну Иванову Петрову Ивановичу (свидетельство о рождении № 1234 от г.) заключить договор дарения недвижимости, находящейся по адресу: г. Москва, ул. Пушкина, д.15, кв.12, от имени и в интересах моего сына.

Порядок оформления договора дарения

Сбор необходимых документов

Составление текста договора

Текст договора должен включать следующие разделы:

1. Вводная часть (наименование, дата, место заключения).
2. Сведения о дарителе.
3. Сведения об одаряемом и его законном представителе.
4. Предмет дарения (полное описание недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь, состояние).
5. Условие безвозмездности (явное указание, что даритель не получает вознаграждения).
6. Условия передачи права собственности (дата передачи, порядок сдачи‑приёмки).
7. Положения о налогах (кто уплачивает НДФЛ, в каком размере).
8. Подписи сторон и печати (если договор оформляется у нотариуса).
9. Приложения (копии правоустанавливающих документов, согласие представителя, выписка из ЕГРН).

Нотариальное удостоверение

С 2025 года договор дарения недвижимости, где одаряемый – несовершеннолетний, обязательно подлежит нотариальному удостоверению. Нотариус проверяет:

• Подлинность паспортов и свидетельств о рождении.
• Наличие согласия законного представителя.
• Отсутствие ограничений (залог, арест, судебные запреты).
• Корректность описания объекта и соответствие праву собственности.

После заверения нотариус выдаёт оригинал договора и электронную копию, которая будет направлена в Росреестр.

Регистрация в Росреестре

Для перехода права собственности в реестр необходимо подать:

1. Заверенный нотариусом договор дарения.
2. Заявление по форме Р111 (для недвижимости) или Р112 (для земельных участков).
3. Квитанцию об оплате государственной пошлины (по состоянию на 2026 г. – 4 % от кадастровой стоимости, но не менее 4 000 руб).
4. Копию выписки из ЕГРН о текущем собственнике.
5. Документ, подтверждающий уплату НДФЛ (если налог уже уплачен).

Срок регистрации – до 30 календарных дней с момента подачи заявления.

Налоговые обязательства

По закону несовершеннолетний является налогоплательщиком (см. пример из официального сайта УФНС РФ). Налог на дарение (13 % от кадастровой стоимости) уплачивается:

• Если даритель – близкий родственник (родитель, бабушка, дедушка, супруг) – налог не взимается (предел в 1 млн руб;, после чего начинается уплата 13 %).
• Если даритель – не родственник – налог уплачивается получателем (одаряемым) в течение 30 дней после регистрации перехода права.

Для уплаты НДФЛ необходимо подать декларацию Форма 3‑НДФЛ (в случае, если налог не удержан у источника). Декларацию подаёт законный представитель от имени ребёнка.

Образец договора дарения квартиры несовершеннолетнему

Договор дарения квартиры

г. Москва "__" __________ 2025 г.

Даритель:
Иванов Сергей Петрович, паспорт: 45 12 345678, выдан г. УФМС России по г. Москве, проживает: г. Москва, ул. Ленина, д.10, кв.5, СНИЛС 123-456-789 00.

Одаряемый (несовершеннолетний):
Иванов Алексей Сергеевич, сын дарителя, дата рождения г., свидетельство о рождении № 1234 от г.

Законный представитель одаряемого:
Иванов Петр Сергеевич (отец), паспорт: 45 12 987654, выдан г. УФМС России по г. Москве, проживает: г. Москва, ул. Ленина, д.10, кв.5, СНИЛС 321-654-987 00.
Предмет дарения:
Квартира, расположенная по адресу: г. Москва, ул. Пушкина, д.15, кв.12, общей площадью 58,2 м², кадастровый номер 77:01:0000001:1234, зарегистрированная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) на имя дарителя.

Условия дарения:
Даритель безвозмездно передаёт вышеуказанную квартиру в собственность одаряемому.
Одаряемый принимает квартиру в состоянии, соответствующем описанию в пункте 4.
Даритель обязуется передать одаряемому все необходимые документы (правоустанавливающие, технические и др.) в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания настоящего договора.

Налоговые вопросы:
Стороны согласились, что налог на дарение (13 % от кадастровой стоимости) уплатит законный представитель одаряемого в течение 30 дней после государственной регистрации перехода права собственности.
В случае, если даритель является близким родственником, налог не взимается (в пределах 1 млн руб.).

Прочие условия:
Договор составлен в двух экземплярах, один из которых передаётся дарителю, второй – одаряемому (законному представителю).
Стороны подтверждают, что договор подписан добровольно, без давления со стороны третьих лиц.

Подписи сторон:

_____________________/Иванов С. П. (Даритель)

_____________________/Иванов П. С. (Законный представитель одаряемого)

_____________________/Нотариус (ФИО, печать)

Частые ошибки и как их избежать

• Отсутствие согласия представителя. Без письменного согласия сделка будет признана недействительной.
• Неполный пакет документов. Росреестр отклонит заявку, если в ней нет копий правоустанавливающих документов.
• Неправильное указание кадастрового номера. Ошибки в номере приводят к длительному исправлению в реестре.
• Неуплата НДФЛ. При проверке ФНС может начислить штраф в размере 20 % от недоимки.
• Отсутствие нотариального удостоверения. С 2025 г. такой договор считается недействительным.

Вопросы и ответы (FAQ)

Нужно ли регистрировать дарение, если стоимость квартиры менее 3 000 рублей?

Для недвижимости порог в 3 000 рублей не применяется – любые объекты недвижимости подлежат обязательной регистрации.

Может ли несовершеннолетний самостоятельно подписать договор дарения?

Да, если ему от 14 до 18 лет, но только после получения письменного согласия родителей/опекуна.

Что делать, если даритель – не родственник?

Одаряемый (через представителя) обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от кадастровой стоимости и подать форму 3‑НДФЛ.

Как быстро получить выписку из ЕГРН после регистрации?

Нотариус в течение одного рабочего дня отправит электронную выписку в Росреестр; готовый документ можно получить в личном кабинете Росреестра.

Можно ли отменить договор дарения?

По общему правилу договор дарения не подлежит одностороннему расторжению, однако закон допускает отмену в случае:

• Смягчения условий (например, даритель скончался до передачи имущества).
• Судебного признания сделки недействительной (например, из-за нарушения прав несовершеннолетнего).

Оформление договора дарения с несовершеннолетним одаряемым требует тщательной подготовки:

1. Собрать полный пакет документов (паспорт, свидетельство о рождении, согласие).
2. Составить корректный текст договора, включив все обязательные реквизиты.
3. Обязательно пройти нотариальное удостоверение.
4. Подать документы в Росреестр и уплатить государственную пошлину.
5. Уплатить налог на дарение (если применимо) и подать декларацию 3‑НДФЛ.

Соблюдая указанные правила, вы минимизируете риск отказа в регистрации и последующих налоговых претензий.

Автор статьи: юридический портал «Право и Недвижимость», 2026 г.