Продажа (или иная сделка с) недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, ограниченному в дееспособности или находящемуся под опекой/попечительством, возможна только после получения разрешения органов опеки и попечительства. В статье подробно рассматриваются:

• Кому и в каких случаях необходимо подавать заявление;
• Перечень документов, которые следует подготовить;
• Пошаговый алгоритм подачи заявления;
• Образец заявления с пояснениями;
• Типичные причины отказа и способы их избежать;
• Ответы на часто задаваемые вопросы.

Когда требуется согласие органов опеки?

Согласно статье 27 Семейного кодекса РФ и постановлению Правительства РФ № 302 от «Об утверждении Положения о порядке осуществления органов опеки и попечительства», разрешение опеки необходимо в следующих случаях:

1. Продажа квартиры, доли в квартире, дома, нежилого помещения, находящихся в собственности несовершеннолетних (до 18 лет) и лиц, признанных ограниченными в дееспособности.
2. Обмен, дарение, мена, передача в аренду на срок более 1 года.
3. Определение долей в совместной (долевой) собственности, если один из совладельцев – несовершеннолетний.
4. Любая сделка, при которой имущество будет передано третьим лицам без согласия родителей/опекуна.

Если несовершеннолетний достиг 14 лет, но не достиг 18, то для сделки требуется согласие родителей (или законных представителей) и дополнительно разрешение органов опеки. При возрасте до 14 лет согласие одного из родителей уже недостаточно – требуется согласие обоих родителей (или их законных представителей) и разрешение опеки.

Кто имеет право подавать заявление?

• Оба родителя (если они совместно воспитывают ребёнка). При разводе каждый из родителей сохраняет равные права и обязаности.
• Опекун (опека) или попечитель (попечительство), если ребёнок находится под их опекой.
• Усыновитель или приёмный родитель, если он имеет законные полномочия.
• Если один из родителей умер, суд может выдать решение о лишении родительских прав или признании родителя безвестно отсутствующим – в этом случае документ, подтверждающий отсутствие родителя, прилагается к заявлению.

Перечень документов, обязательных к подаче

Пошаговый алгоритм подачи заявления

1. Подготовьте пакет документов. Проверьте наличие оригиналов и копий, убедитесь, что подписи стоят у всех требуемых сторон.
2. Составьте заявление. Используйте образец ниже, адаптировав под свои данные.
3. Нотариальное заверение согласия второго родителя. Если заявление подаёт один из родителей, второй должен подписать согласие в присутствии нотариуса.
4. Подайте пакет в территориальный орган опеки и попечительства. При личном визите обе стороны (или их законные представители) должны присутствовать.
5. Оплатите государственную пошлину. Квитанцию приложите к заявлению.
6. Ожидайте решения. Срок рассмотрения – до 30 календарных дней. При необходимости орган может запросить дополнительные документы.
7. Получите разрешение (или мотивированный отказ). При положительном решении получите копию постановления, которое будет необходимо для регистрации сделки в Росреестре.
8. Зарегистрируйте сделку в Росреестре. Предъявите разрешение, а также все документы, требуемые для регистрации (договор купли‑продажи, оценочный акт и т.п.).

Образец заявления

Ниже – типовой шаблон заявления в орган опеки и попечительства. При заполнении заменяйте квадратные скобки на свои данные.

В ___________________________ (наименование органа опеки и попечительства)
От ___________________________ (ФИО полностью)
Паспорт: серия ___ номер ___, выдан ______________________ (кем и когда)
Адрес регистрации: _________________________________
Телефон: _______________________ E‑mail: _______________________
Заявление

Я, ___________________________ (ФИО полностью), являюсь __________________________ (указать: отцом/матерью/опекуном/попечителем) несовершеннолетнего(ой) __________________________ (ФИО ребёнка, дата рождения), находящегося(ейся) в моём законном попечении.

В соответствии с п. 1 ст. 27 Семейного кодекса РФ и Положением о порядке осуществления органов опеки и попечительства прошу выдать разрешение на совершение сделки по продаже (указать вид сделки: купля‑продажа, обмен, дарение и др.) недвижимости, принадлежащей указанному несовершеннолетнему, находящейся по адресу: ________________________________ (полный адрес, кадастровый номер, площадь).

Основания для подачи заявления:
__________________________ (например, необходимость получения средств для оплаты обучения, медицинского лечения, улучшения жилищных условий и т.п.).
Согласие второго родителя (если подаёт один из родителей) – приложено (копия согласия, заверенная нотариусом).
Наличие полного пакета документов (перечень прилагаемых документов: 1) выписка из ЕГРН, 2) оценочный акт, 3) справка из банка и др.) – перечислены в приложении.

Указываю, что сделка не противоречит интересам несовершеннолетнего и не ухудшит его финансовое положение. Согласие второго родителя (если требуется) прилагаю.

Приложения:
Копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего.
Копия паспорта заявителя(ей).

Копия свидетельства о браке (если оба родителя подают совместно) / решение суда о разводе (если развод).
Выписка из ЕГРН о праве собственности на объект недвижимости.
Оценочный акт стоимости недвижимости (если требуется).
Согласие второго родителя (нотариально заверено) – оригинал.
Справка из банка о наличии/отсутствии обременений.
Квитанция об оплате госпошлины.
Другие документы (по требованию органа).

______________________
(Подпись заявителя) «___» ___________ 2026 г.

Типичные причины отказа и как их избежать

• Отсутствие согласия второго родителя. Решение: оформить нотариальное согласие или предоставить судебное решение о лишении родительских прав.
• Недостаточный пакет документов. Решение: заранее сверить список с сотрудником органа опеки, подготовить все копии и оригиналы.
• Сомнения в целесообразности сделки (угроза ухудшения финансового положения ребёнка). Решение: приложить финансовый план, подтверждение необходимости средств (медицинские справки, договоры об обучении и т.п.).
• Наличие обременений (ипотека, арест). Решение: погасить обременения или получить согласие кредитора/судебный приказ.
• Неправильный адрес или неверный кадастровый номер в выписке из ЕГРН. Решение: проверить данные в Росреестре и, при необходимости, заказать уточняющую справку.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли продать долю в квартире, если один из родителей против?

Да, но только с разрешением суда. Если второй родитель выражает возражения, орган опеки может направить дело в суд. Суд примет решение, учитывая интересы ребёнка.

Сколько времени занимает получение разрешения?

Согласно нормативным актам, орган опеки обязан рассмотреть заявление в течение 30 календарных дней. При необходимости уточнения срок может быть продлён, о чём заявителю будет направлено уведомление.

Нужна ли нотариальная форма заявления?

Само заявление подписывается заявителем (или опекуном) без нотариального заверения. Нотариальное заверение требуется только для согласия второго родителя, если заявление подаёт один из родителей.

Можно ли использовать электронную форму заявления?

В большинстве регионов (в т.ч. в Санкт‑Петербурге) предусмотрена возможность подачи заявления через портал государственных услуг (Госуслуги). При этом необходимо загрузить сканы всех документов в требуемом формате (PDF, JPG, PNG).

Что делать, если орган опеки отказал без мотивированного объяснения?

Отказ должен быть мотивированным. Если мотивы не указаны, заявитель имеет право подать жалобу в суд в течение 10 дней с момента получения решения.

Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, – процесс, требующий строгого соблюдения юридических процедур. Правильное оформление заявления, своевременное предоставление всех необходимых документов и учёт интересов ребёнка позволяют получить разрешение органов опеки без лишних задержек.

При возникновении сомнений рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся на семейном праве и сделках с недвижимостью, а также заранее уточнить требования конкретного территориального органа опеки.

Дата публикации: