Согласно ст. 37 ГК РФ и ст. 64 СК РФ, любая сделка с недвижимостью, в которой участвует ребёнок до 18 лет, требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ООП). Без этого документа Росреестр просто не зарегистрирует переход права собственности. Ниже — самый свежий образец заявления в опеку на продажу квартиры несовершеннолетнего, актуальный на 23 апреля 2026 года, а также чек-лист документов и типовые ошибки.
Когда требуется разрешение ООП
- в квартире есть доля ребёнка любого размера;
- квартира полностью оформлена на несовершеннолетнего;
- ребёнок — собственник, но продаётся вся квартира, включая доли взрослых;
- квартира продавца находится в залоге у банка и ребёнок — поручитель или созаёмщик (в этом случае ООП тоже выдаёт заключение).
Краткий алгоритм действий
- Заказать выписку ЕГРН, чтобы подтвердить долю ребёнка.
- Подготовить заявление в ООП (образец ниже).
- Собрать пакет документов, указанный в разделе 4.
- Подать документы лично, через МФЦ или онлайн-портал госуслуг региона.
- Получить заключение в течение 15 рабочих дней (в Москве и Санкт-Петербурге — до 10 дней).
- В течение 30 дней со дня получения разрешения подать документы в Росреестр.
Образец заявления в опеку на продажу квартиры (бланк 2026)
В _____________________________ (наименование органа опеки и попечительства) от _____________________________ (Ф. И. О. родителя/опекуна полностью, адрес проживания, телефон, e-mail) ЗАЯВЛЕНИЕ о разрешении совершения сделки купли-продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему Прошу разрешить совершение сделки купли-продажи (варианты: обмена, дарения) ___комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. _______, ул. _______, д. ___, кв. ___, общей площадью ___ кв.м, жилой площадью ___ кв.м, в долевой собственности: - _____________________________ (Ф. И. О. родителя, доля ___%), - _____________________________ (Ф. И. О. несовершеннолетнего, ___%), родившегося «__»_________ ____ г., свидетельство о рождении № _______. Рыночная стоимость объекта по отчёту независимого оценщика: __________ руб. Цель сделки: приобретение иного жилого помещения большей площади/улучшение жилищных условий/оплата долгов по ипотеке*. Вновь приобретаемое жильё (при наличии): адрес _____________________________, общая площадь ___ кв.м, доля ребёнка ___%. Денежные средства от продажи будут зачислены на специальный счёт несовершеннолетнего в АО «___________», р/с __________. Приложения: Копии паспортов родителей (опекунов). Свидетельство о рождении ребёнка. Выписка ЕГРН на продаваемое жильё. Договор купли-продажи (проект). Договор купли-продажи/долевого участия на новое жильё (проект). Отчёт независимого оценщика. Справка об отсутствии задолженности по налогам. Выписка с лицевого счёта и справка об отсутствии долгов по ЖКХ. Согласие несовершеннолетнего (старше 14 лет) на сделку, заверенное у нотариуса. Согласие второго родителя/опекуна (нотариально). «__» __________ 2026 г; ______________/___________/ (подпись) (Ф. И. О.)
Полный список документов, которые просит ООП
| № | Документ | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | Заявление родителей (образец выше) | 2 экз., подпись нотариуса не требуется |
| 2 | Паспорт РФ родителя (опекуна) | копия + оригинал для сверки |
| 3 | Свидетельство о рождении или паспорт ребёнка (14-18 лет) | копия + оригинал |
| 4 | ЕГРН/ЕГРП (выписка не старше 5 дней) | электронная с ЭЦП или бумажная в Росреестре |
| 5 | Договор купли-продажи (проект) | в 2 экз., подписи продавцов стоят только после разрешения ООП |
| 6 | Отчёт независимого оценщика | обязателен, если сумма сделки ≥ 1 млн руб. |
| 7 | Справка об отсутствии долгов | ФНС + ЖКХ + пенсионный фонд (при наличии алиментов) |
| 8 | Согласие несовершеннолетнего 14-18 лет | нотариально, текст ниже |
| 9 | Банковские реквизиты счёта ребёнка | открывается в любом банке РФ, тип «депозит несовершеннолетнего» |
| 10 | Справка о составе семьи (Форма 9) | из паспортного стола или МФЦ, не старше 30 дней |
Дополнительно для детей-сирот и детей-инвалидов
- Акт обследования жилого помещения № 070/у (форма 1-Ж).
Образец согласия несовершеннолетнего 14-18 лет
Я, ____________________________, паспорт _______, выдан «__»____ 20__ г;, даю свое нотариально заверенное согласие на продажу квартиры, расположенной по адресу: «______________________________», и приобретение иного жилья по адресу: «______________________________». «__» __________ 2026 г. ______________/___________/
Где и как подать документы
- Лично: территориальный отдел ООП по месту жительства ребёнка.
- МФЦ: услуга «Разрешение органов опеки на сделки с имуществом несовершеннолетних».
- Онлайн: портал госуслуг региона (Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край и др.).
Сроки и госпошлина
Госпошлина отсутствует. Решение выдаётся бесплатно. Срок, до 15 рабочих дней со дня приёма полного пакета.
Частые ошибки, из-за которых отказывают
- в заявлении не указаны реквизиты счёта ребёнка;
- доля ребёнка в новой квартире меньше, чем была (без обоснования улучшения условий);
- неверно рассчитана площадь на 1 человека (по СанПиН ≥ 18 м² на человека);
- просрочена выписка ЕГРН (старше 5 дней);
- подписи родителей расходятся с паспортными данными.
Что делать после получения разрешения
- В течение 30 дней подать документы в Росреестр: заявление, ДКП, разрешение ООП, квитанцию госпошлины (2000 руб. для физлиц).
- Деньги от продажи обязательно поступают на счёт несовершеннолетнего; снять их можно только с разрешения того же ООП и только на цели, указанные в разрешении (например, покупка нового жилья).
- После регистрации права собственности покупателя предоставить в ООП отчёт о расходовании средств в течение 30 дней.
Полезные ссылки и шаблоны
- Прямой образец заявления в ГАРАНТе (PDF)
- Услуга на mos.ru для жителей Москвы
- Услуга для жителей Московской области
Внимание! Текст законов и формы регулярно обновляются. Перед подачей обязательно проверьте свежую редакцию на официальном сайте вашего органа опеки.