Если в квартире, которую вы планируете продать, числится доля ребёнка до 18 лет, вам обязательно нужно получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (ООП). Без этого документа сделка не будет зарегистрирована Росреестром. Ниже приведён подробный алгоритм, актуальный на апрель 2026 года.

Когда обращаться в опеку

• Долевое владение: квартира оформлена хотя бы частично на имя несовершеннолетнего.
• Отчуждение: продажа, дарение, обмен или выход из доли.
• Даже если ребёнку 14–17 лет, кроме его личного согласия требуется разрешение ООП.

Куда подавать документы

В территориальный орган опеки и попечительства по месту жительства (регистрации) ребёнка. В больших городах это, как правило, МФЦ «Мои документы» или отдел опеки районной администрации.

Состав заявления (формы 2026 года)

Основной бланк

Заявление о выдаче предварительного разрешения на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего (форма № 1/ОП-2026). Скачать актуальный шаблон можно:

• на официальном сайте регионального ООП;
• в МФЦ (выдают на месте);
• по прямой ссылке: form1_op_2026.docx (пример ссылки).

Кто подписывает

Перечень документов (апрель 2026)

1. Заявление (форма № 1/ОП-2026).
2. Паспорт/ВУ родителей (или опекунов).
3. Свидетельство о рождении ребёнка (или паспорт, если 14+).
4. Документы-основания на квартиру:
   • ЕГРН выписка (не старше 5 дней).
   • Договор купли-продажи/дарения/приватизации и т.д.
5. Предварительный договор купли-продажи будущего жилья с выделением доли ребёнка.
6. Отчёт рыночной оценки продаваемой и покупаемой недвижимости.
7. Справка из банка о наличии счёта/ипотечного договора, если приобретается новая квартира в ипотеку.
8. Квитанция об открытии специального счёта или депозитарного счёта на имя ребёнка (для размещения денег от продажи).
9. Обязательство родителей о сохранении/улучшении жилищных условий ребёнка.
10. Расчёт равноценности (таблица площадей, стоимости и долей).

Сроки и стоимость

• Рассмотрение: до 15 рабочих дней (статья 21 ФЗ-48).
• Госпошлина: отсутствует. Услуга оказывается бесплатно.
• Доп. расходы: оценка ≈ 3 000–7 000 ₽, выписка ЕГРН ≈ 300 ₽.

Пошаговая инструкция

1. Соберите документы из п. 4.
2. Заполните заявление (форма № 1/ОП-2026) на компьютере или от руки чётко печатными буквами.
3. Запишитесь на приём через Госуслуги → МФЦ → Опека или позвоните в кол-центр.
4. При подаче вам выдадут расписку-уведомление с номером дела.
5. Ждите результат. В случае одобрения получите письменное разрешение (оригинал с синей печатью).
6. В течение 30 дней после сделки предоставьте в ООП:
   • копию нового свидетельства о регистрации права;
   • выписку ЕГРН на новую квартиру;
   • документ о зачислении денег на счёт ребёнка.

Основные причины отказа

• Недостаточная площадь нового жилья или ухудшение условий.
• Отсутствие гарантии сохранения доли ребёнка в новом объекте.
• Стоимость новой квартиры ниже продаваемой без компенсации.
• Нарушение очередности (например, сначала покупка, потом продажа, без предварительного разрешения).

Примеры из практики

Пример 1: семья продаёт двушку и покупает трёшку

Семья из трёх человек продаёт квартиру 54 м², где 1/3 принадлежит ребёнку 12 лет. Покупают квартиру 72 м² с выделением ребёнку той же 1/3 доли. Опека одобрила за 11 дней.

Пример 2: выкуп доли инвестором

Инвестор хочет купить долю 1/4 у 16-летнего подростка. Родители и подросток подали заявление, но ООП отказал: сумма на счёт ребёнка не покрывала стоимость аналогичного жилья в районе. Пришлось повысить цену и предоставить новую оценку.

Популярные вопросы и ответы

Нужно ли нотариальное согласие второго родителя?

Нет. Достаточно личного присутствия обоих родителей (или нотариально удостоверенной доверенности).

Можно ли подать онлайн?

Только через Госуслуги → Региональные услуги → Орган опеки, но на практике требуется личное посещение для заверения подписей.

Что, если квартира в ипотеке?

Понадобится согласие банка на продажу и выделение доли ребёнку в новом жилье. Банк может запросить дополнительные документы (декларации доходов, поручители).

Шаблон заявления (фрагмент)

В ООП г. ______ (район)
от родителей несовершеннолетнего
____________________________________
(Ф. И. О. ребёнка, дата рождения)
ЗАЯВЛЕНИЕ
о выдаче предварительного разрешения на отчуждение недвижимого имущества
Прошу выдать предварительное разрешение на продажу квартиры,
 расположенной по адресу: ____________________________, общей площадью ___ м²,
 доля ребёнка: ___/___.
Цель сделки, приобретение нового жилого помещения по адресу: __________________.
 Проектная доля ребёнка: ___/___ (не менее ___ м²).
Денежные средства от продажи будут зачислены на специальный счёт № _______,
 открытый в ________ Банке.
Обязуюсь соблюдать права и законные интересы ребёнка, обеспечить сохранение
 и (или) улучшение жилищных условий.
Приложения:
 1) …
 2) …
«___» ______ 2026 г. ______________/Ф. И. О./

Важно! Точный текст берите из актуального бланка на сайте вашего ООП. Допускается печать на принтере, но подписи ставятся лично в присутствии сотрудника МФЦ/опеки.

Что делать после одобрения

1. Заключайте основной договор купли-продажи.
2. Регистрируйте переход права в Росреестре.
3. В течение 30 дней предоставьте отчёт в ООП (пункт 6).
4. Деньги от продажи переведите на спецсчёт ребёнка.
5. Если ипотека — оформите новый залог и заявление в банк о перенесении залога на новый объект.

Информация актуальна по состоянию на 22 апреля 2026 года. Проверяйте требования на сайте вашего регионального органа опеки и попечительства.