С 2026 года размер материнского (семейного) капитала составляет 728 921,90 ₽ на первого и/или второго ребёнка. Эти средства можно направить на улучшение жилищных условий, в т.ч. на покупку квартиры на первичном или вторичном рынке. Однако сделка имеет ряд юридических особенностей, которые обязательно нужно учитывать, чтобы не столкнуться с отказом Пенсионного фонда, задержкой платежа продавцу или потерей жилья.
Краткий ликбез: что можно и чего нельзя
- Можно:
- Купить квартиру или долю в ней на первичном и вторичном рынке.
- Использовать маткапитал как первоначальный взнос по ипотеке.
- Погасить основной долг и проценты по уже оформленной ипотеке.
- Приобрести жилье по договору долевого строительства (ДДУ).
- Нельзя:
- Покупать апартаменты, коммерческую недвижимость, гаражи.
- Получить «живые» деньги наличными: средства идут безналично продавцу или банку.
- Оформить всю квартиру только на родителей, обязательно нужно выделить доли детям.
Главное правило: обязательные доли всех членов семьи
П. 4 ст; 10 ФЗ-256 обязывает родителей в течение 6 месяцев после регистрации права собственности выделить доли:
- обоим родителям (супругам);
- всем детям, указанным в сертификате.
Размер долей законом не фиксирован — семья определяет их самостоятельно в нотариальном соглашении или в договоре купли-продажи. Если ребёнку нет 3 лет, его доля оформляется через представителя (родителя).
Сроки: когда маткапитал «размораживается»
| Способ покупки | Возможность использовать средства |
|---|---|
| Покупка без ипотеки (собственные деньги) | Только после 3-летия ребёнка |
| Ипотека или ДДУ | Сразу после получения сертификата |
Пошаговая инструкция покупки квартиры за маткапитал
- Шаг 1. Проверка сертификата
Убедитесь, что он действителен и выдан именно на вашу семью. - Шаг 2. Подбор объекта
Подойдут: квартиры, комнаты, доли, дома с землёй. Проверьте отсутствие обременений и ареста. - Шаг 3. Предварительный договор
В нём фиксируют: цену, порядок оплаты, условие об использовании маткапитала, сроки оформления долей детям. - Шаг 4. Одобрение Пенсионного фонда
Подайте заявление через Госуслуги или МФЦ. Срок рассмотрения — до 15 рабочих дней. - Шаг 5. Основной договор купли-продажи
Регистрируется в Росреестре. Квартира переходит в собственность, но находится в залоге у продавца до перевода денег. - Шаг 6. Перечисление денег
ПФР переводит средства продавцу в течение 1,5-2 месяцев после регистрации права. Это главный риск для продавца — деньги приходят позже. - Шаг 7. Выделение долей
В 6-месячный срок оформляется нотариальное соглашение о долях и регистрируется в Росреестре.
Пакет документов: что готовить в ПФР и Росреестр
Для Пенсионного фонда (заявление о распоряжении)
- Паспорта родителей, СНИЛС.
- Свидетельства о рождении всех детей.
- Сертификат на материнский капитал (оригинал + копия).
- Договор купли-продажи или ДДУ (проект).
- Выписка из ЕГРН (или выписка из Росреестра) об отсутствии обременений.
- Ипотечный договор (если используется ипотека).
Для Росреестра (регистрация права собственности)
- Договор купли-продажи (3 экземпляра).
- Паспорта сторон, СНИЛС.
- Квитанция об оплате госпошлины (2 000 ₽ в 2026 г.).
- Разрешение органов опеки (если доля ребёнка < 3 лет).
- Нотариальное соглашение о долях (после получения денег).
Риски для покупателя и продавца
| Кто рискует | Возможные проблемы | Как минимизировать |
|---|---|---|
| Покупатель | ПФР отказывает в перечислении (ошибки в документах, обременения) | Проверить квартиру через ЕГРН и юриста заранее |
| Продавец | Задержка поступления денег на 1,5-2 месяца | Включить пени за просрочку в договоре |
| Вся сделка | Несоблюдение сроков выделения долей детям → оспаривание сделки | Сразу после получения денег оформить доли у нотариуса |
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка 1. Покупка коммунальной квартиры без согласия всех соседей → сделку признают недействительной.
Решение: получить письменные отказные преимущественные права у соседей. - Ошибка 2. Пропуск 6-месячного срока на выделение долей → штрафы и требование опеки обратиться в суд.
Решение: поставить напоминание в календарь и сразу обратиться к нотариусу. - Ошибка 3. Оформление всей квартиры на одного родителя (без долей детей) → ПФР не перечислит деньги.
Решение: изначально прописать в договоре обязательство выделить доли.
- ☐ Проверил ЕГРН: квартира свободна от обременений и ареста.
- ☐ Подготовил нотариальный проект соглашения о долях.
- ☐ Указал в договоре КП: «оплата частично за счёт средств маткапитала».
- ☐ Собрал полный пакет документов (список выше).
- ☐ Продавец согласен ждать 1,5-2 месяца и подписал предварительный договор.
Важно! Если остались вопросы, обратитесь к аккредитованному при ПФР специалисту или к юристу по недвижимости — это сэкономит время и деньги.