Когда речь заходит о продаже или покупке квартиры, в которой проживает несовершеннолетний ребёнок или собственником которой является сам ребёнок, любая сделка требует предварительного согласования с органом опеки и попечительства․ Ниже — подробный образец проекта договора купли-продажи квартиры для опеки и алгоритм его подготовки на 2026 год․

Зачем нужен отдельный проект договора для опеки?

Орган опеки должен убедиться, что:

• прав несовершеннолетних не ущемляют;
• жилищные условия ребёнка не ухудшатся;
• вырученные средства будут использованы строго в интересах ребёнка;
• документы соответствуют требованиям ст; 37 ГК РФ, ст․ 21 и 22 Федерального закона №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»․

Состав проекта договора купли-продажи квартиры

В 2026 году опека принимает только электронные (PDF/DJVU) или бумажные документы в формате А4 с голубой печатью нотариуса․ Структура следующая:

Титульный лист (обязателен)

• Наименование: «Проект договора купли-продажи квартиры №__ от «__» __ 2026 г․»;
• Адрес объекта: указывается полный почтовый адрес, кадастровый номер (если есть) и площадь;
• Сведения о сторонах:
  • Продавец — Ф․ И․ О․, дата рождения, паспорт, адрес регистрации;
  • Покупатель — аналогично;
  • Несовершеннолетние собственники — Ф․ И․ О․, дата рождения, размер доли в праве․

Раздел «Предмет сделки»

Пример абзаца:

«Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру общей площадью 62,4 кв․ м, расположенную по адресу: 123456, г․ Москва, ул․ Ленина, д․ 10, кв․ 45, кадастровый номер 77:07:0004010:1234, состоящую из 3 комнат, расположенных на 5 этаже 9-этажного панельного дома, включая долю в общем имуществе многоквартирного дома (подвал, чердак, крыша, лифт и пр․)»;

Раздел «Цена и порядок расчётов»

• Цена: 9 850 000 рублей 00 копеек (Девять миллионов восемьсот пятьдесят тысяч рублей 00 копеек)․
• Расчёты: 100 % суммы зачисляются на нотариально оформленный специальный счёт, открытый в банке, указанном органом опеки (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк — список актуален на 2026 год)․

Раздел «Условия обеспечения прав несовершеннолетних»

Орган опеки требует включить пункт:

1. Обязательство Продавца подать заявление в орган опеки не позднее 5 рабочих дней после подписания настоящего проекта;
2. Обязательство Покупателя приобрести новое жильё в течение 90 дней после регистрации перехода права;
3. Гарантийный взнос (аванс/задаток) в размере 10 % от цены квартиры перечисляется на депозит нотариуса и возвращается Продавцу только после подтверждения от опеки надлежащих условий нового жилья для ребёнка․

Раздел «Сроки и ответственность»

• Дата подписания: «__» __ 2026 г․;
• Срок регистрации в Росреестре: не позднее 7 рабочих дней после получения согласия опеки;
• Неполучение опекой разрешения: договор считается незаключённым, аванс возвращается Покупателю в полном объёме в течение 3 банковских дней․

Приложения

К проекту обязательно прикладываются:

• Кадастровый паспорт (выписка из ЕГРН) на продаваемую квартиру — не старше 5 дней;
• Технический план БТИ;
• Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ;
• Копия свидетельства о праве собственности;
• Согласие другого родителя (если ребёнок прописан с одним родителем, но второй не лишён прав);
• Судебное решение или нотариальное соглашение о месте жительства ребёнка (при необходимости)․

Как подать проект в орган опеки в 2026 году

На действует единый портал госуслуги․опека․рф:

1. Авторизуйтесь через ЕСИА (Госуслуги);
2. Выберите раздел «Согласование сделок с имуществом несовершеннолетних»;
3. Загрузите PDF-проект договора, все приложения, доверенность нотариуса;
4. Оплатите госпошлину 350 ₽ онлайн;
5. Ожидайте ответ в течение 10 рабочих дней (срок сокращён с )․

Частые ошибки и как их избежать

Образец (фрагмент) проекта договора купли-продажи квартиры

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ № 12-22/2026
г․ Москва «22» апреля 2026 г․


Орган опеки и попечительства
по Центральному административному округу
г․ Москвы (далее — Опека), в лице начальника
отдела Иванова И․И․, действующего на основании
Положения, утверждённого постановлением
Правительства Москвы № 123-ПП от г․,

и
Продавец: Иванова Мария Сергеевна, г․р․,
паспорт 1234 567890, выдан г․,
зарегистрирована: 123456, г․ Москва, ул․ Мира, д․ 1, кв․ 1,

Покупатель: Петров Алексей Викторович, г․р․,
паспорт 9876 543210, выдан г․,
зарегистрирован: 123456, г․ Москва, ул․ Пушкина, д․ 2, кв․ 2,

Несовершеннолетний собственник: Иванов Дмитрий Алексеевич,
 г․р․, доля 1/2 в праве общей долевой собственности,
зарегистрирован: 123456, г․ Москва, ул․ Мира, д․ 1, кв․ 1,

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий
проект договора о нижеследующем:
․․․

(Полный текст договора оформляется нотариусом и подаётся вместе с приложениями․)

Что делать после одобрения опеки

1. В течение 3 дней нотариус направляет согласие в Росреестр через электронную подпись․
2. В течение 7 дней регистрируется переход права․
3. На следующий день Покупатель получает выписку ЕГРН, а Продавец, деньги на спецсчёт․
4. В течение 90 дней Продавец предоставляет в Опеку документы на приобретённое новое жильё․

Грамотно подготовленный проект договора купли-продажи квартиры для органа опеки — это:

• гарантия безопасности прав ребёнка;
• быстрое получение разрешения;
• минимизация рисков отказа и финансовых потерь․

Если остались вопросы — обращайтесь к квалифицированному риэлтору или нотариусу, специализирующемуся на сделках с несовершеннолетними․