Вопрос: Можно ли продать квартиру, в которой одновременно являются совладельцами совершеннолетний и несовершеннолетний (например, ребенок‑дочь), если после сделки квартира не будет приобретена снова тем же продавцом?

Ниже – пошаговое руководство, юридическая база, типичные ошибки и рекомендации, которые помогут избежать проблем при оформлении такой сделки.

Правовая основа

• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – статья 1157 гласит, что несовершеннолетний (до 18 лет) может быть собственником недвижимости, но любые сделки с её участием допускаются только с согласия законного представителя (родителя, опекуна) и, в ряде случаев, с одобрения суда.
• Семейный кодекс РФ – статья 45 определяет, что родители (или опекуны) являются представителями несовершеннолетних в их гражданско‑правовых действиях.
• Федеральный закон «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в сфере недвижимости» (№ 224‑ФЗ) уточняет порядок регистрации прав в Росреестре.
• Налоговый кодекс РФ – статья 217 определяет налоговые обязательства продавца (налог на доходы физических лиц – НДФЛ) и возможные льготы.

Можно ли продать без последующей покупки?

Да, продажа квартиры, в которой есть несовершеннолетний совладелец, полностью возможна. Главное – соблюсти два обязательных условия:

1. Получить согласие законного представителя (родителей, опекуна) на сделку.
2. Если стоимость доли несовершеннолетнего превышает лимит 100 000 рублей (по состоянию на 2026 г.) – требуется разрешение суда о продаже его части недвижимости.

После продажи квартира может остаться у другого совладельца, быть продана полностью другому лицу, либо быть разделена между покупателями. Никакого обязательного «выкупа» прежним владельцем не требуется.

Необходимые документы

Для несовершеннолетнего собственника

• Свидетельство о рождении ребёнка.
• Документ, подтверждающий право представления (свидетельство о браке родителей, постановление об опеке, решение суда о назначении опекуна).
• Согласие родителей (или опекуна) в письменной форме, заверенное нотариусом.
• Если стоимость доли > 100 000 ₽ – заявление в суд и судебное решение о разрешении продажи.

Для совершеннолетнего совладельца

• Паспорт.
• Свидетельство о праве собственности (выписка из реестра недвижимости).
• Документы, подтверждающие отсутствие ограничений (например, отсутствие судебных споров).

Для покупателя

• Паспорт.
• Идентификационный код (ИНН), если покупатель – юридическое лицо.
• Согласие супруга (если у покупателя есть общая совместная собственность).

Общие документы

• Договор купли‑продажи (составляется в двух экземплярах, подписывается всеми сторонами).
• Акт приема‑передачи (при необходимости).
• Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН.
• Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.

Порядок действий

1. Подготовка документов – собрать все перечисленные выше бумаги.
2. Оценка стоимости – рекомендуется оформить независимую оценку квартиры (может потребоваться суду).
3. Получение согласия – родители (или опекун) подписывают согласие у нотариуса.
4. Судебное разрешение (при необходимости) – подать исковое заявление в суд по месту нахождения недвижимости. Суд рассматривает интересы ребёнка, проверяет, что продажа не ущемляет его прав.
5. Составление договора – нотариус оформляет договор купли‑продажи, в который включаются подписи всех совладельцев и их представителей.
6. Регистрация перехода права – подать заявление в Росреестр (через МФЦ, онлайн‑портал или напрямую в отдел). Прилагаются все документы, включая судебное решение, если он был получен.
7. Уплата НДФЛ – продавец (или его представитель) обязан уплатить налог на доходы от продажи, если не применяется льгота (например, продажа недвижимости, находившейся в собственности более 5 лет).
8. Получение выписки из ЕГРН – подтверждающее, что покупатель стал новым собственником.

Налоговые нюансы

• Если квартира находилась в совладении менее 5 лет, с продажи будет удержан НДФЛ в размере 13 % (для резидентов) от части прибыли, относимой к доле несовершеннолетнего.
• Если собственник (родитель) продаёт свою часть, а доля ребёнка переходит к новому владельцу, налог уплачивается только с доли, принадлежащей родителю.
• При продаже доли, принадлежащей несовершеннолетнему, налог уплачивает его законный представитель из собственного имущества (при отсутствии средств – может потребоваться судебное решение о порядке уплаты).

Типичные ошибки и как их избежать

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли продать квартиру, если несовершеннолетний владелец не дал согласие?

Нет. По закону без согласия законного представителя (и, при необходимости, без судебного разрешения) сделка считается недействительной.

Какая сумма считается «значительной» и требует судебного одобрения?

На 2026 год лимит составляет 100 000 ₽. При стоимости доли выше этой суммы необходимо получить решение суда.

Нужно ли платить налог за продажу доли, принадлежащей ребёнку?

Да, налог уплачивается из дохода, полученного от продажи. Если у ребёнка нет средств, налог уплачивает его законный представитель из собственного имущества.

Можно ли оформить продажу через доверенность?

Для несовершеннолетних доверенность недействительна. Доверенность может быть использована только для представления интересов совершеннолетних совладельцев.

Что делать, если после продажи у ребёнка осталась часть квартиры, но он не может её обслуживать?

Родители (или опекун) могут оформить договор аренды или договор безвозмездного пользования, а также подать в суд заявление о назначении опекуна, который будет управлять имуществом до совершеннолетия ребёнка.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником без последующей покупки – процесс, требующий строгого соблюдения нормативных требований. Ключевые моменты:

• Получить нотариально заверенное согласие законного представителя.
• При стоимости доли более 100 000 ₽ – оформить судебное разрешение.
• Тщательно подготовить пакет документов и уплатить все необходимые налоги и пошлины;
• Регистрация в Росреестре должна быть проведена в течение 30 дней после подачи заявления.

Соблюдение этих правил позволит успешно завершить сделку без риска аннулирования договора и последующих судебных споров.

Важно: Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для конкретного случая рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу, специализирующемуся на недвижимости и семейном праве.