Родители, собирающиеся продать квартиру, в которой доли принадлежат их детям, сталкиваются сразу с двумя «болевыми точками»:
- налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) от продажи детских долей;
- согласованием с органами опеки, ведь права несовершеннолетних должны быть сохранены.
Когда при продаже доли ребёнка возникает НДФЛ
По общему правилу НДФЛ не платится, если недвижимость находилась в собственности:
- 5 лет и более — для любых объектов;
- 3 года и более — если квартира была получена по договору дарения от близких родственников, по наследству или по договору пожизненного содержания.
Однако для несовершеннолетних отчёт срока владения идёт с даты, когда именно ребёнку оформили долю, а не с даты первичной регистрации права родителей.
Льготы для многодетных семей
С 2026 года действует новое послабление: семьи, у которых второй или последующий ребёнок родился не позднее 30 апреля следующего года после продажи жилья, могут полностью освободиться от НДФЛ.
Условия льготы:
- Родители официально являются налоговыми резидентами РФ.
- В семье двое и более детей (включая новорождённого).
- Доход от продажи распределяется между всеми членами семьи, в т. ч. несовершеннолетними.
Как рассчитать налог, если льгота не применяется
Если срок владения меньше минимального и льгота не подходит, НДФЛ рассчитывается по формуле:
НДФЛ = 13 % × (Цена продажи детской доли – Имущественный вычет или расходы на покупку)
Варианты уменьшения базы:
- Имущественный вычет – 1 000 000 ₽, пропорционально доле;
- Документальные расходы – то, сколько реально было потрачено на покупку этой доли ранее.
Пошаговая инструкция для родителей
- Получите разрешение органа опеки:
- подайте заявление в МФЦ или на портал госуслуг;
- прикрепите договор купли-продажи новой квартиры, где доля ребёнка не уменьшается в метрах и/или рублях.
- Заключите сделку через нотариуса, обязательно при долях детей.
- До 30 апреля следующего года подайте декларацию 3-НДФЛ за ребёнка.
- До 15 июля уплатите НДФЛ, если он рассчитался.
Ситуация с «материнским капиталом» и реновацией
Если доля ребёнка появилась в результате реновации, срок владения считается не с момента получения новой квартиры, а с даты регистрации права на старый объект.
Если доля была выделена за счёт материнского капитала, то при продаже можно заявить вычет в размере средств материнского капитала, потраченных на покупку этой доли (уменьшить налогооблагаемую базу).
Имущественный вычет за ребёнка при покупке нового жилья
Не забывайте, что одновременно с продажей можно получить вычет за покупку:
- 2 000 000 ₽ – на долю родителя;
- 2 000 000 ₽ – на долю ребёнка (если оформлена в собственность).
Таким образом, даже если к уплате появился НДФЛ, его можно «обнулить» за счёт возвращаемого налога с покупки.
В 2026 году продать долю несовершеннолетнего ребёнка без налога можно, если:
- с момента оформления доли прошло 3-5 лет;
- семья имеет двух и более детей и соблюдает срок рождения последнего ребёнка;
- доля в новом жилье ребёнка не уменьшилась и согласована опекой.
Если перечисленные условия не выполняются, НДФЛ придёться рассчитать, но его вполне реально уменьшить или перекрыть имущественным вычетом. Всегда тщательно готовьте документы и консультируйтесь с налоговым специалистом — в деталях каждого конкретного случая могут скрываться нюансы.