Внимание! Если в квартире долю или всю недвижимость принадлежит ребёнку-несовершеннолетнему, любая сделка (продажа, дарение, обмен, ипотека) обязательно требует письменного разрешения органа опеки и попечительства. Без этого документа регистрационные действия Росреестр не примет, а нотариус не заверит договор.
Когда нужно разрешение органа опеки
- Продажа квартиры, где несовершеннолетний имеет долю или является полным собственником.
- Обмен или дарение такой недвижимости.
- Внесение недвижимости в уставной капитал ООО.
- Ипотека или залог недвижимости несовершеннолетнего.
- Выделение доли в другой квартире (так называемая «альтернативная доля»).
Кто подаёт заявление
Заявление подаётся один из родителей, усыновитель или официальный опекун. Если ребёнок находится под опекой, заявление подаёт сам опекун, но к заявлению прилагается решение органа опеки о назначении опекуна.
Список документов, которые нужно приложить к заявлению
- Заявление в произвольной форме (образец ниже).
- Свидетельство о рождении ребёнка (копия + оригинал для сверки).
- Свидетельство о праве собственности (ЕГРН/выписка Росреестра).
- Технический паспорт БТИ.
- Кадастровый паспорт.
- Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
- Отчёт независимого оценщика (требуется для определения рыночной стоимости).
- Договор (или проект договора) купли-продажи, мены, дарения.
- Документы о предоставлении альтернативной доли (если доля ребёнка уменьшается или исчезает, нужно доказать, что он получает равнозначное или лучшее жильё).
- Согласие другого родителя (нотариально удостоверенное).
- Справка из ПФР и Соцзащиты о том, что продажа не нарушает права ребёнка на жильё и социальные гарантии.
Куда подавать
Заявление подаётся в территориальный отдел опеки и попечительства по месту нахождения недвижимости. Срок рассмотрения — до 15 рабочих дней. В ряде регионов работает МФЦ («Мои документы»), через который можно подать документы.
Образец заявления
Ниже приведён проверенный шаблон, который принимают во всех органах опеки РФ. Допустимы незначительные формулировочные отличия.
Заявление
В Территориальный орган опеки и попечительства
[указать район, город, субъект РФ]
от [ФИО родителя/опекуна полностью]
паспорт: серия ___ № _______, выдан «__» ________ 20__ г., код подразделения ___-___
зарегистрирован(а) по адресу: [полный адрес регистрации]
телефон: +7 (___) ___-__-__
ЗАЯВЛЕНИЕ
о выдаче разрешения на совершение сделки с недвижимым имуществом, в котором имеется доля несовершеннолетнего
Я, [ФИО родителя/опекуна], являюсь законным представителем несовершеннолетнего [ФИО ребёнка], дата рождения: «__» ________ 20__ г., свидетельство о рождении серия ___ № _______.
Несовершеннолетний является собственником [указать долю в праве общей долевой собственности или полный размер квартиры] квартиры общей площадью ___ м², расположенной по адресу: [указать полный адрес объекта]. Об этом свидетельствует выписка ЕГРН № _______ от «__» ________ 20__ г.
Прошу выдать разрешение на совершение следующей сделки: [указать: продажу, обмен, дарение, залог] указанной квартиры в интересах несовершеннолетнего.
Сделка осуществляется на следующих условиях:
• вырученные денежные средства будут полностью зачислены на имя несовершеннолетнего на счёт № _______ в [банк], открытный в соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ;
• взамен продаваемой квартиры несовершеннолетнему будет предоставлена альтернативная доля (указать адрес, площадь, долю) не менее равной по размеру и не ниже по качеству, что подтверждается предварительным договором купли-продажи № ___ от «__» ________ 20__ г. и отчётом независимого оценщика № ___ от «__» ________ 20__ г.;
• права и законные интересы ребёнка не нарушаются.
Прилагаю следующие документы (см. список документов выше).
«__» ________ 20__ г. ______________/____________/
[подпись родителя/опекуна] [расшифровка подписи]
Полезные советы
- Срок действия разрешения — 3 месяца. Если сделка не заключена за это время, придётся получать новое разрешение.
- Нотариус обязательно сверит разрешение органа опеки: убедитесь, что в тексте разрешения указаны точные реквизиты будущего договора (адрес квартиры, стороны, цена).
- Обязательно откройте специальный счёт для ребёнка в банке до подачи заявления — органы опеки часто требуют выписку о наличии счёта.
- Справка ПФР и Соцзащиты делается бесплатно, но занимает 5–7 дней. Заказывайте заранее.
- Оценка независимого оценщика должна быть не старше 30 дней на момент подачи.
Частые ошибки
- Нет альтернативной доли. Если доля ребёнка исчезает после сделки, органы опеки не разрешат сделку без предоставления ему равноценного жилья.
- Забыли согласие второго родителя. Даже если родители в разводе, оба должны лично заверить нотариусу своё согласие.
- Неактуальные документы. Выписка ЕГРН старше 5 дней может быть отклонена.
- Неверно рассчитали долю ребёнка; До подачи заявления уточните в Росреестре точную долю.
Обновлено по состоянию на апрель 2026 г.