Материнский (семейный) капитал – это государственная целевая поддержка, которую можно направить на улучшение жилищных условий семьи. При покупке квартиры за счёт материнского капитала возникает вопрос: нужно ли привлекать нотариуса для оформления сделки? В статье разберём, какие случаи требуют нотариального удостоверения, а какие можно оформить без него, а также рассмотрим порядок действий, необходимые документы и налоговые нюансы.

Кратко о материнском капитале

• Сумма сертификата (по состоянию на 2026 год) – около 728 921 руб. (для первого ребёнка) и 630 380,78 руб. (для второго ребёнка).
• Средства могут быть использованы на:
  • покупку (или долю в) жилой недвижимости;
  • ипотечный кредит на покупку жилья;
  • ремонт и улучшение жилищных условий;
  • образование детей (при достижении 3‑х лет).
• Для оформления необходимо иметь сертификат, выписку из ЕГРН и заявление в Пенсионный фонд РФ.

Общие правила покупки квартиры за материнский капитал

1. Выбираете объект недвижимости (новый дом, квартира в новостройке, вторичное жильё).
2. Подаёте заявление в Пенсионный фонд (или через МФЦ) о намерении использовать МСК.
3. Получаете выписку из ЕГРН, где указаны все собственники текущей квартиры (если она уже есть).
4. Оформляете договор купли‑продажи (или ипотечный договор) с продавцом.
5. Снимаете обременение (ипотеку) и, в течение 6 мес., выделяете доли детям – обязательный шаг, иначе опека может потребовать возврат средств.

Когда нотариус не нужен?

В большинстве типовых ситуаций сделка купли‑продажи квартиры, приобретённой за счёт материнского капитала, может быть зарегистрирована в Росреестре без обязательного участия нотариуса:

• Покупатели – совершеннолетние родители (или супруги);
• Продавец – физическое лицо, договор оформлен в письменной форме и подписан сторонами;
• Дети, на чью пользу использован капитал, уже достигли 18 лет или их доли уже оформлены (см. пункт 4).

В таких случаях достаточно подготовить договор купли‑продажи, заверить подписи у органов (например, в МФЦ) и подать документы в Росреестр.

Когда нотарий обязателен?

Согласно практике нотариусов и нормативным актам, участие нотариуса требуется в следующих ситуациях:

• Продажа недвижимости, в которой присутствует несовершеннолетний собственник (дети, получившие долю за счёт материнского капитала). Нотариальное удостоверение необходимо, чтобы законно оформить передачу их доли и избежать последующего оспаривания.
• Выделение долей в праве собственности детям после снятия ипотечного обременения. Договор о выделении долей должен быть нотариально удостоверён, иначе опека может потребовать возврат средств в Пенсионный фонд.
• Сделка, где одна из сторон отказывается от права собственности (отказ от доли в квартире, приобретённой за МСК). Нотариус подтверждает добровольность отказа.
• Случаи, когда в договоре присутствуют дополнительные условия, требующие нотариального заверения (например, залог, сервитуты, ограничительные соглашения).

Как проходит нотариальное удостоверение сделки

1. Подготовка пакета документов (см. пункт 6). Нотариус проверяет их полноту и соответствие закону.
2. Составление нотариального акта – в нём фиксируются стороны, предмет сделки, цена, порядок оплаты, а также сведения о выделении долей детям.
3. Подписание договора в присутствии нотариуса. Нотариус удостоверяет подписи сторон и ставит свою печать.
4. Регистрация в Росреестре. Нотариус направляет оригинал договора в Росреестр (или выдает доверенность представителю).
5. После регистрации вы получаете выписку из ЕГРН с обновлёнными данными о собственниках.

Список обязательных документов

Для оформления покупки квартиры за материнский капитал (с или без нотариуса) потребуются следующие документы:

• Сертификат о праве собственности на материнский капитал (выдан ПФР).
• Заявление в Пенсионный фонд о намерении использовать МСК.
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на объект, в котором указаны все текущие собственники.
• Договор купли‑продажи (или ипотечный договор) – оригинал и копии.
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и (при необходимости) по налогам.
• Паспорт(ы) и ИНН сторон сделки.
• Документы, подтверждающие полномочия представителя (доверенность), если стороны действуют через посредников.
• Если требуется нотариальное удостоверение – договор о выделении долей детям и согласие всех сторон.

Налоговые нюансы

Продажа квартиры, приобретённой за счёт материнского капитала, в 2024‑2026 годах облагаеться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % от разницы между продажной ценой и суммой, указанной в договоре купли‑продажи (если продавец является налоговым резидентом РФ). При правильном оформлении сделки и своевременной уплате налога проблем не возникнет.

Риски и рекомендации

• Неоформленные доли детям – могут привести к требованию возврата средств в Пенсионный фонд и к судебным разбирательствам.
• Недостаточная проверка обременений (ипотека, арест) – может стать препятствием для регистрации права собственности.
• Срыв сроков – выделять доли необходимо в течение 6 мес. после снятия ипотечного обременения; просрочка влечёт штрафы.
• Рекомендация: при любой сделке, где участвуют несовершеннолетние собственники, сразу обращаться к нотариусу – это экономит время и исключает риски.

Итак, нотарий не нужен в типичных сделках, когда покупатели – полностью дееспособные родители, а дети уже имеют оформленные доли. Однако всегда нужен нотариус, если в сделке участвуют несовершеннолетние собственники, требуется выделить доли детям, или одна из сторон отказывается от части прав. Нотариальное удостоверение гарантирует законность передачи прав и защищает интересы всех участников сделки.

Помните: правильное оформление, своевременное выделение долей и соблюдение налоговых обязательств помогут избежать проблем с Пенсионным фондом, налоговой инспекцией и органами опеки.

Дата публикации: