Важно: статья написана с учётом действующего законодательства РФ на 2026 год и официальных разъяснений ФНС России (письма от , и др.). Все рекомендации носят общий характер – при конкретных сделках рекомендуется проконсультироваться с юристом или налоговым консультантом.

Что такое материнский капитал и как он используется при покупке жилья

• Материнский капитал – это государственная субсидия, предоставляемая семьям при рождении (или усыновлении) второго и последующих детей.
• С 2022 года средства материнского капитала можно использовать для:
  • покупки или строительства жилья;
  • ипотечного погашения;
  • ремонта и улучшения жилого помещения.
• Для оформления покупки необходимо получить сертификат на материнский капитал и оформить договор с банком‑кредитором (если используется ипотека) либо оформить договор купли‑продажи в собственность.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры

Продажа любой жилой недвижимости считается получением дохода, который подлежит налогообложению по ставке 13 % от разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения (при условии, что продавец является резидентом РФ).

Однако при продаже квартиры, купленной с использованием материнского капитала, действуют специальные льготы:

1. Срок владения. Если квартира находится в собственности более трёх лет (при покупке без ипотеки) либо более пяти лет (при покупке в ипотеку), то налог не уплачивается.
2. Наличие двух и более детей. Семьи, у которых два и более детей, могут полностью освобождаться от НДФЛ при продаже, если они соблюдают условие о сроке владения.
3. Выделение долей детям. С 2025 года ФНС разъяснила, что доли, выделенные детям в рамках использования материнского капитала, не облагаются налогом и не учитываются в расчёте расходов.

Как рассчитывается налог, если льготы не применимы

Если срок владения меньше установленного (меньше 3/5 лет) и/или семья не имеет двух и более детей, необходимо подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ. Формула расчёта:

Налог = (Цена продажи – Стоимость приобретения – Учтённые расходы) × 13 %

Учтённые расходы могут включать:

• стоимость недвижимости, указанную в договоре купли‑продажи;
• расходы на оформление сделки (нотариальные услуги, услуги риелтора, государственная пошлина);
• затраты на ремонт и улучшения, документально подтверждённые чеками и актами.

Важно: Сумму, полученную в виде материнского капитала, нельзя включать в расходы, но её не облагают налогом.

Выделение долей детям и согласие органов опеки

1. При покупке квартиры на маткапитал часть стоимости (примерно 15 % от цены) считается «детской долей», которая должна быть официально выделена ребёнку в порядке, предусмотренном ПФР.
2. Для продажи такой квартиры необходимо:
   • получить согласие органов опеки и попечительства на продажу (если квартира находится в общей долевой собственности с детьми);
   • предоставить выписку из реестра недвижимости, подтверждающую, что доля, выделенная ребёнку, уже оформлена.
3. Если доля ребёнка не была выделена, продажа может быть признана незаконной, а налоговые органы – «уклонением от уплаты налога».

Пошаговая инструкция продажи квартиры, купленной с маткапиталом

1. Проверка срока владения. Убедитесь, что квартира находится в собственности более 3 (без ипотеки) или 5 (с ипотекой) лет.
2. Получение согласий:
   • Согласие супругов (если квартира находится в совместной собственности).
   • Согласие органов опеки, если в квартире есть детская доля.
3. Оценка недвижимости. Закажите независимую оценку, чтобы доказать реальную рыночную стоимость при расчёте налога.
4. Подготовка документов (см. раздел 6).
5. Подписание договора купли‑продажи. Договор должен содержать пункт о том, что продавец полностью освобождает покупателя от любых претензий, связанных с материнским капиталом.
6. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
7. Налоговая декларация (если требуется):
   • Заполнить форму 3‑НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
   • Приложить расчёт налога, копию договора, оценочный акт, подтверждение расходов.
8. Уплата налога (если налог подлежит уплате) в течение 15 дней после подачи декларации.

Перечень необходимых документов

Риски и типичные ошибки

• Неправильный расчёт срока владения. Часто покупатели считают срок с даты получения сертификата, а не с даты регистрации права собственности.
• Игнорирование согласия органов опеки. Без этого согласия сделка может быть признана недействительной, а налоговые органы могут наложить штрафы.
• Попытка включить сумму маткапитала в расходы. По разъяснениям ФНС, маткапитал не считается расходом, его нельзя уменьшать налоговую базу.
• Недостаточная документальная база расходов. Чеки и акты без подписи ответственного лица не принимаются в качестве подтверждения расходов.
• Продажа до истечения льготного срока. В этом случае налог в размере 13 % будет начислен на всю разницу цены продажи и цены покупки.

Пример расчёта налога (ситуация без льгот)

Допустим, квартира была куплена в 2022 году за 4 000 000 ₽, из которых 600 000 ₽ – это материнский капитал. Срок владения – 2 года. При продаже в 2024 году цена составила 5 500 000 ₽.

1. Стоимость приобретения (без учёта маткапитала) = 4 000 000 ₽ – 600 000 ₽ = 3 400 000 ₽.
2. Учтённые расходы (например, ремонт – 200 000 ₽, нотариат – 30 000 ₽) = 230 000 ₽.
3. Налогооблагаемая база = 5 500 000 – 3 400 000 – 230 000 = 1 870 000 ₽.
4. Налог = 1 870 000 × 13 % = 243 100 ₽.

Если бы квартира находилась в собственности более 3 лет (при отсутствии ипотеки), налог был бы нулевым.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли продать квартиру, если часть её принадлежит ребёнку?

Да, но необходимо оформить официальное выделение доли ребёнку и получить согласие органов опеки. После этого продажа проходит в обычном порядке.

Облагается ли налогом часть стоимости, покрытая материнским капиталом?

Нет. Сумма, полученная из материнского капитала, не включается в налогооблагаемую базу, но и не может быть учтена как расход.

Какой срок владения считается для освобождения от НДФЛ?

Для квартир, приобретённых без ипотеки – 3 года. Для квартир, приобретённых в ипотеку – 5 лет; Счёт ведётся с даты государственной регистрации права собственности.

Можно ли получить налоговый вычет при продаже?

Да. При продаже можно уменьшить налоговую базу на документально подтверждённые расходы (ремонт, услуги риелтора, нотариальные услуги). Вычет в размере 13 % от расходов предоставляется автоматически в расчёте налога.

Какие документы нужны для подачи декларации 3‑НДФЛ?

Копия договора купли‑продажи, выписка из ЕГРН, расчёт налога, подтверждающие документы расходов, справка из банка о полученных средствах (если использовалась ипотека), согласие органов опеки (при наличии детской доли).

Для уверенности в правильности всех действий рекомендуется обратиться к специалисту по недвижимости и налоговому консультанту.