Актуально на 22 апреля 2026 г.
С 2025 года правила расчёта налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилья‚ в котором есть доли несовершеннолетних детей‚ существенно изменились. Ниже ‒ подробная инструкция‚ как теперь рассчитывается и можно ли вообще не платить НДФЛ с «детских» долей‚ если квартира была куплена (или досрочно погашена) за счёт материнского (семейного) капитала.
Почему раньше возникал налог
До г. налоговый орган исходил из такой логики:
- у взрослых ‒ «период владения» отсчитывался с момента первичной регистрации права собственности на всю квартиру;
- у детей ‒ с даты отдельной регистрации их доли (обычно после погашения ипотеки и выделения долей по обязательству).
Если между этими датами прошло менее 3 или 5 лет‚ при продаже квартиры приходилось подавать декларацию и платить 13 % с дохода от детских долей. При этом:
- маткапитал учитывался как «часть расходов» только пропорционально доле ребёнка;
- для остальных средств (семейные накопления‚ ипотека) нужно было документально подтверждать расходы.
Что изменилось с 2025 года
Федеральный закон № 259-ФЗ от г. внёс ключевое правило: при продаже жилья‚ приобретённого (или погашенного) за счёт средств материнского (семейного) капитала‚ период владения детей считается с той же даты‚ что и у родителей (даты первичной регистрации). Если этот срок уже превысил 3/5 лет‚ детские доли освобождаются от НДФЛ полностью.
Другими словами‚ с 2025 г.:
- налог не начисляется‚ если с момента покупки квартиры прошло минимально необходимое время (3 года ‒ если квартира единственное жильё; 5 лет ‒ в остальных случаях);
- вопрос «когда выделялись доли» больше не влияет на обложение налогом;
- сам материнский капитал превращается в полноценный «документально подтверждённый расход» и учитывается при расчёте налоговой базы.
Как рассчитать налог‚ если льготный срок ещё не вышел
При продаже до истечения 3/5 лет:
- Определите общий доход от продажи по всем долям (берётся из ДКП).
- Вычтите подтверждённые расходы на приобретение в той же пропорции‚ в которой доли распределяются между собственниками:
- в расходы входят все средства: личные‚ ипотечные‚ материнский капитал‚ региональные сертификаты;
- материнский капитал не нужно «вычеркивать» из базы ‒ он участвует в вычете наравне с другими деньгами (письмо Минфина РФ № 03-04-05/70013 от 2023 г.).
- Распределите оставшуюся базу между долями и умножьте на 13 %.
Пример расчёта (продажа до 3/5 лет)
Квартира куплена в 2023 г. за 1‚5 млн руб. (из них 728 921 руб. ‒ маткапитал). В 2024 г. продана за 1‚55 млн руб. Доли: родители 3/5‚ дети 2/5.
- Общие расходы: 1 500 000 руб.
- Доход: 1 550 000 руб.
- База налогообложения: 1 550 000 – 1 500 000 = 50 000 руб.
- Доля детей: 2/5 × 50 000 = 20 000 руб.
- НДФЛ детей: 20 000 × 13 % = 2 600 руб; (по одному ребёнку ‒ 1 300 руб.).
Пошаговый алгоритм продажи без налога
- Проверьте дату первичной регистрации права собственности на всю квартиру в ЕГРН;
- Определите минимальный срок владения:
- 3 года ‒ если после покупки вы не имели другого жилого помещения (п. 3 ст. 217.1 НК РФ);
- 5 лет ‒ во всех остальных случаях;
- Если срок уже прошёл‚ просто заключаете ДКП и регистрируете переход права – налоговую декларацию подавать не нужно.
- Если срок ещё не прошёл:
- соберите документы о расходах (ДКП‚ акт приёма-передачи‚ выписка из ПФР о перечислении маткапитала‚ ипотечный договор‚ график платежей);
- рассчитайте налог по формуле выше;
- до 30 апреля следующего года сдайте 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика» или Госуслуги;
- оплатите налог до 15 июля.
Частые вопросы
Нужно ли разрешение органа опеки?
Да. Любая сделка с долями несовершеннолетних требует письменного разрешения органа опеки и попечительства. При этом обязательно подтверждается‚ что дети получат равноценное жильё или денежные средства‚ защищённые специальным счётом.
Можно ли «обнулить» налог вычетом при покупке новой квартиры?
Да‚ если вы ещё не использовали имущественный вычет (до 2 млн руб. на покупку). Дети-совладельцы также вправе получить вычет впервые‚ если квартира оформлена на их доли.
Что будет‚ если продать до 3/5 лет‚ но купить другое жильё в том же году?
Можно воспользоваться взаимозачётом: уменьшить налог от продажи на вычет от покупки новой квартиры (п. 2 ст. 220 НК РФ).
- После г. дети приобретают один и тот же срок владения‚ что и родители‚ если квартира была куплена (или погашена) с использованием материнского капитала.
- Если прошло 3/5 лет‚ НДФЛ не платится и декларация не сдаётся.
- Если срок не вышел‚ налог можно существенно снизить‚ включая в расходы материнский капитал и другие затраты.
- В любом случае необходимо разрешение органа опеки и соблюдение прав несовершеннолетних.
Помните: описанные правила применимы только к сделкам совершённым после г.. При продаже в 2024 г. действуют старые нормы ‒ налог для детей рассчитывается от даты выделения долей.