Родители, дедушки-бабушки или другие близкие родственники нередко желают передать квартиру или долю в ней ребёнку ещё до его совершеннолетия. Закон это разрешает, но процедура имеет множество особенностей. Ниже — подробная инструкция, как правильно оформить дарственную на несовершеннолетнего в 2026 году, какие документы собрать, сколько заплатить и на что обратить внимание, чтобы сделка была безопасной.

Кратко о главном: разрешено ли дарить квартиру ребёнку?

• Да, разрешено. Согласно ст. 28 и 37 ГК РФ, несовершеннолетние вправе получать имущество в дар.
• Возраст не ограничивает право собственности. Даже новорождённый может быть записан собственником.
• Есть защита интересов ребёнка. Все сделки с участием несовершеннолетних контролируются органами опеки.
• Родители не вправе распоряжаться подаренной квартирой без разрешения органа опеки и суда.

Кто может подарить ребёнку квартиру

Даритель может быть любым дееспособным гражданином или организацией. На практике чаще всего дарят:

• родители;
• бабушки и дедушки;
• дальние родственники или третьи лица.

Важно: если дарение совершается между близкими родственниками (родители → дети, дедушка → внук), то налога на дарение квартиры не возникает. Если даритель не входит в перечень близких родственников, налог составит 13 % от кадастровой стоимости.

Пошаговая схема оформления дарственной

Шаг 1. Согласование с органом опеки

Если ребёнок до 14 лет или если в дар передаётся единственное жильё семьи, потребуется предварительное разрешение органов опеки. Для этого:

1. Подать заявление в местный орган опеки и попечительства (МОиП).
2. Предоставить:
   • выписку из ЕГРН об отсутствии другой недвижимости у родителей;
   • справку о составе семьи;
   • гарантийное письмо, что ребёнку после дарения предоставят другое жильё или долю в новом объекте.
3. Получить заключение в течение 15–30 календарных дней.

Шаг 2. Составление договора дарения

Договор составляется в простой письменной форме и заверяется у нотариуса обязательно, если:

• дарится доля в квартире;
• один из сторон — несовершеннолетний (даже если он получает подарок).

Пример структуры договора:

Преамбула (ФИО, паспорта сторон, адрес квартиры, кадастровый номер).
Предмет договора: безвозмездная передача 100 % доли (или ½, ⅓ и т. д.).
Условия о правах и обязанностях:
 • Даритель передаёт квартиру «как есть»;
 • Получатель принимает дар без встречного удовлетворения.
Подписи:
 • дарителя;
 • одного из родителей (опекуна) от имени ребёнка до 14 лет;
 • несовершеннолетнего от 14 до 18 лет и одного из родителей.

Шаг 3. Нотариальное удостоверение

Нотариус проверяет:

• правоустанавливающие документы на квартиру;
• согласие супруга дарителя (если квартира приобреталась в браке);
• разрешение органа опеки (если требуется).

Госпошлина за удостоверение:

• 0,5 % от кадастровой стоимости, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽ — для физлиц.

Шаг 4. Регистрация в Росреестре

Пакет документов сдаётся через МФЦ или онлайн на портале Госуслуг:

• договор дарения (в 3 экземплярах);
• паспорт дарителя;
• свидетельство о рождении ребёнка;
• согласие органа опеки (если требовалось);
• заявление о регистрации перехода права (форма Росреестра).

Госпошлина за регистрацию: 2 000 ₽ (физлица).

Особенности в зависимости от возраста ребёнка

Плюсы и минусы дарения квартиры ребенку

Плюсы

• Защита от долгов родителей: квартира не входит в общую массу имущества при банкротстве.
• Налоговые льготы: при дарении между близкими родственниками НДФЛ не платится.
• Простота оформления: не требуется нотариальное завещание, сделка односторонняя.

Минусы

• Нельзя продать или заложить без органа опеки: даже в крайней нужде.
• Ребёнок не может распоряжаться имуществом до 18 лет без разрешения суда.
• Дарение необратимо: отменить договор можно только в суде при крайне веских основаниях.

Сколько стоит оформить дарственную на ребёнка (ориентир 2026 г.)

• Нотариальное удостоверение: 0,5 % кадастровой стоимости (≈ 3 000–10 000 ₽ за квартиру 3–4 млн).
• Госпошлина Росреестра: 2 000 ₽.
• Услуги юриста/нотариуса за подготовку документов: 2 000–5 000 ₽.
• Справки из БТИ и ЕГРН: 400–700 ₽.

Частые вопросы и ответы

❓ Можно ли подарить долю в квартире, где живёт вся семья, если это единственное жильё?

✔ Да, но только при условии, что останется доля родителей не менее 1/2 или если предоставлено другое жильё. Иначе орган опеки даст отказ.

❓ Нужно ли присутствие ребёнка при нотариусе?

✔ До 14 лет — нет, достаточно одного родителя. С 14 лет ребёнок подписывает договор лично.

❓ Какие документы нужны на квартиру для дарения?

• выписка ЕГРН не старше 5 дней;
• кадастровый паспорт (или электронный кадастровый план);
• выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Чек-лист перед визитом к нотариусу

1. Собрать паспорта дарителя и родителей ребёнка, свидетельство о рождении.
2. Получить выписку ЕГРН на квартиру.
3. Если квартира в браке — подготовить нотариальное согласие супруга/супруги.
4. Заранее получить разрешение органа опеки (если нужно).
5. Записаться к нотариусу онлайн или по телефону.