Дата актуализации: 22 апреля 2026 г.

Что говорит закон: разрешена ли покупка у родственников?

Федеральный закон от № 256-ФЗ прямо не запрещает приобретать жильё у близких родственников за счёт материнского (семейного) капитала (МСК). Однако с 2025 года Пенсионный фонд РФ и суды стали жёстко проверять такие сделки на предмет фиктивности. Главный критерий — добросовестность и реальное улучшение жилищных условий семьи.

Кого считают «близкими родственниками»?

• супруг/супруга;
• родители, в т.ч. усыновители;
• дети (родные и усыновлённые);
• полнородные и неполнородные братья/сёстры;
• дед/бабка, внуки.

Когда сделка будет одобрена ПФР

Чтобы Пенсионный фонд не отказал в перечислении средств МСК (в 2026 году — 728 921,90 руб.), выполняйте 5 ключевых правил:

1. Рыночная цена. Стоимость 1 м² должна быть не ниже кадастровой и соответствовать среднерыночной в регионе. ПФР запрашивает независимую оценку.
2. Доли детей. В ЕГРН необходимо внести доли всех детей и супругов (минимум доля каждого ребёнка — не менее 1/6, но не меньше учётной нормы в регионе).
3. Наличие расчётов. Деньги перечисляются безналично с аккредитивного счёта или напрямую на счёт продавца-родственника. Наличные запрещены.
4. Изменение жилищных условий. Семья должна фактически переселяться в новое жильё (или увеличивать общую площадь). Справки о регистрации и выписке из прежнего жилья могут понадобиться.
5. Отсутствие признаков фиктивности. Нельзя «обратно» передавать деньги продавцу, заключать договор «дружбы» или оставлять родственников проживать в квартире бесплатно.

Пошаговая инструкция покупки

Шаг 1. Подготовка документов

• Свидетельство о рождении/усыновлении детей.
• Паспорта всех членов семьи.
• Свидетельство о праве на МСК (или электронный документ из ЛК ПФР).
• Кадастровый паспорт и выписка ЕГРН на квартиру.
• Отчёт независимого оценщика.

Важно! Договор подписывается до подачи заявления в ПФР. В нём указываются:

• полная рыночная цена;
• условие оплаты за счёт МСК;
• обязательство продавца передать жильё в общую долевую собственность семьи.

Шаг 3. Открытие аккредитива и регистрация права

1. В банке открывается аккредитив, куда ПФР перечислит средства.
2. Подать документы в Росреестр на регистрацию перехода права и долей детей.
3. После регистрации банк переводит деньги продавцу.

Шаг 4. Подача заявления в ПФР

Через портал gosuslugi.ru или лично в клиентской службе ПФР:

• заполнить форму «Распоряжение средствами МСК»;
• прикрепить сканы договора, ЕГРН, оценки, согласие супруга/и.

Когда ждать отказ и как избежать рисков

Пример из судебной практики 2026 г.

Дело № 2-756/26: семья Ш-вых купила 1/2 доли в квартире у бабушки за 728 900 руб. ПФР сначала отказал, посчитав сделку фиктивной. Суд апелляции указал, что:

• оценка соответствовала рынку;
• площадь на человека выросла с 10 до 18 м²;
• родственники зарегистрировали выписку и фактическое вселение семьи.

Решение: «Удовлетворено» (решение опубликовано в КонсультантПлюс ).

Частые вопросы

✔ Можно ли купить долю в новостройке у родителей?

Да, если это квартира без отделки и есть обязательство передать доли после ввода дома.

✔ Нужно ли согласие супруга/супруги?

Обязательно. Без нотариального согласия заявление не примут.

✔ Можно ли доплатить ипотекой?

Да, но ипотечный договор тоже подлежит проверке на рыночность и доли детей.

Чек-лист перед подачей в ПФР

1. ✓ Есть свидетельство о праве на МСК.
2. ✓ Есть договор купли-продажи с рыночной ценой.
3. ✓ Есть выписка ЕГРН с долями детей.
4. ✓ Есть отчёт независимого оценщика.
5. ✓ Есть нотариальное согласие супруга/и.
6. ✓ Есть акты приёма-передачи и выписка из домовой книги.

Покупка квартиры у родственников за маткапитал в 2026 году возможна, но требует строгого соблюдения условий рыночности, долевого оформления и реального улучшения жилищных условий. При сомнениях консультируйтесь с квалифицированным риэлтором или юристом, специализирующимся на сделках с МСК.

Обновлено: . Проверено по актуальным данным КонсультантПлюс и базе судебных решений.