Материнский (семейный) капитал остаётся одним из самых востребованных инструментов государственной поддержки семей с детьми. Его можно потратить на улучшение жилищных условий, в т.ч. на покупку доли в квартире. Но что, если продавец — близкий родственник? Допускается ли такая сделка, какие подводные камни существуют и как получить одобрение Социального фонда России (СФР, ранее, ПФР)? Отвечаем пошагово и максимально подробно.

Разрешается ли покупка доли у родственников

Да, закон прямого запрета не содержит. Статья 10 Федерального закона № 256-ФЗ от не ограничивает круг продавцов, запрещая лишь мифические сделки, направленные исключительно на обналичивание средств. Однако на практике СФР ведёт жёсткий контроль: проверяется вся история объекта, родственные связи сторон, фактическое улучшение жилищных условий и реальность перехода права собственности.

Когда сделка одобряется

1. Жильё полностью переходит в собственность семьи. Например, семья уже владела ½ дома и выкупает оставшуюся ½ у бабушки. В результате вся недвижимость оказывается оформлена на родителей и детей.
2. В семью переходят изолированные помещения. Если дед владеет ⅔ трёхкомнатной квартиры, а договором закрепляется, что 2 отдельные комнаты переходят к семье, — это считается улучшением условий.
3. Сделка реальна, а не фиктивна. Стороны действительно меняют порядок пользования жильём: кто-то выезжает, кто-то вселяется, доли перераспределяются.

Когда сделку откажут

• Продавец и покупатель — супруги, несовершеннолетние или совершеннолетние дети. Такие операции СФР квалифицирует как внутрисемейные и, как правило, отклоняет.
• Семья уже проживает в квартире и не меняет порядок пользования. Тогда сделку признают мнимой (ст. 170 ГК РФ).
• Доли детей планируют выделить в другом объекте. Закон требует оформить доли именно в том жилье, которое куплено за маткапитал.

Пошаговая инструкция по оформлению

Шаг 1. Подготовка комплекта документов

• Сертификат на материнский (семейный) капитал в электронном виде.
• Свидетельства о рождении/усыновлении всех детей.
• Свидетельство о браке (если применимо).
• Паспорта всех совершеннолетних участников.
• ЕГРН-выписка на квартиру, технический паспорт, справка о прописанных.
• Договор купли-продажи доли с точным описанием помещений, которые перейдут к семье.
• Отчёт оценщика (если квартира оценивается выше 1 млн руб.).
• Обязательство оформить доли детям и супругу в течение 6 месяцев после регистрации права.

Шаг 2. Подача заявления в СФР

Подаётся через Госуслуги или лично в клиентской службе СФР. Варианты:

— перечисление средств на счёт продавца в банке;

— открытие специального эскроу-счёта, если квартира покупается в ипотеку.

Шаг 3. Подписание договора и регистрация в Росреестре

После одобрения СФР (срок — до 15 рабочих дней) договор подписывается сторонами и подаётся на регистрацию. В ЕГРН вносится запись о переходе доли к семье сертификатодержателя.

Шаг 4. Выполнение обязательства по выделению долей

В течение 6 месяцев оформляется соглашение о долях или нотариальное обязательство, где указано, какая доля достаётся каждому члену семьи (включая детей). Затем документы снова подаются в Росреестр.

Минимальный размер доли

По судебной практике СФР одобряет покупку доли, эквивалентной как минимум одной изолированной комнате. Это связано с тем, что доля должна быть обособленным объектом, пригодным для проживания.

Налоговый вычет и ипотека

• Имущественный вычет не предоставляется, так как расходы формируются за счёт господдержки.
• До 3 лет ребёнка сделка возможна только через ипотечный кредит или эскроу-счёт.

Частые ошибки семей

Покупка доли у родственников за материнский капитал в 2026 году возможна, но требует юридической «хирургии». Главное — реальное улучшение жилищных условий, правильное оформление документов и строгое соблюдение требований СФР;

Совет: перед подачей заявления проконсультируйтесь с риэлтором, имеющим опыт работы с маткапиталом, или обратитесь к юристу через Доступное право. Это сэкономит время и исключит отказ.