Материнский капитал остаётся одной из самых популярных мер господдержки семей с детьми. В 2026 году его размер составляет 728 921,90 рубля на первого ребёнка и больше — на второго и последующих. Однако многие родители задаются вопросом: «А можно ли направить эти средства на покупку жилья у родственников — например, у бабушки, дяди или свекрови?»
Краткий ответ
Да, можно, но при соблюдении ряда жёстких условий. Российское законодательство не запрещает покупать квартиру у родных, но Пенсионный фонд (ПФР) и банки будут тщательно проверять сделку на предмет фиктивности и занижения цены.
Почему возникают подозрения
- Высокий риск фиктивных сделок. Родственники могут формально «продать» жилье, а деньги вернуть обратно, что противоречит цели материнского капитала — реальному улучшению жилищных условий.
- Заниженная стоимость. Если цена квартиры явно ниже рыночной, ПФР откажет в перечислении средств.
- Льготные условия. Редко кто из посторонних продавцов даёт отсрочку платежа или продаёт имущество без торга, а родственники могут, что вызывает вопросы.
Основные условия для одобрения сделки
Рыночная оценка недвижимости
Независимый оценщик должен подтвердить, что цена квартиры соответствует среднерыночному уровню. Отчёт об оценке обязательно прикладывается в ПФР.
Доля детей
После приобретения жилья все дети, в т.ч. рождённые после покупки, должны получить долю в праве общей собственности. Это оформляется через нотариуса и вносится в ЕГРН.
Отсутствие задолженностей и обременений
Квартира должна быть «чистой» — без залогов, арестов и долгов по коммунальным услугам.
Полнота документации
- Договор купли-продажи (обязательно в простой письменной форме, если иное не требует ипотека).
- Акт приёма-передачи.
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию перехода права.
- Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
- Разрешение органа опеки (если дети — собственники или покупка происходит с использованием их долей).
Пошаговая инструкция покупки квартиры у родственника
- Получение сертификата на материнский капитал через «Госуслуги» или МФЦ.
- Независимая оценка квартиры у аккредитованного оценщика.
- Подготовка документов: ЕГРН, технический паспорт, выписка из домовой книги, согласие супруга/супруги.
- Согласование сделки в ПФР: подача заявления, договора, отчёта об оценке и других документов.
- Ожидание решения ПФР — до 30 рабочих дней.
- Регистрация перехода права в Росреестре.
- Выделение долей детям в течение 6 месяцев после регистрации.
На что обратить внимание банку при ипотеке
Если вы берёте ипотеку и хотите использовать материнский капитал для первоначального взноса, банк может усомниться в адекватности цены. В этом случае:
- Банк потребует вторую оценку от своего аккредитованного оценщика.
- Возможно, потребуются дополнительные соглашения, подтверждающие, что родственник-продавец не является аффилированным лицом банка.
- Банк может увеличить первоначальный взнос, если подозревает занижение цены.
Когда ПФР может отказать
- Цена ниже рыночной более чем на 20–30 %.
- Родственник-продавец числится безработным или имеет нулевую декларацию о доходах.
- Не выделены доли детям в установленный срок.
- В договоре указана отсрочка платежа или беспроцентная рассрочка без обоснования.
- Квартира уже использовалась в схожей схеме с материнским капиталом.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли купить долю у родителей мужа/жены?
Да, если это не приводит к ухудшению жилищных условий детей и цена оценена рыночно.
Нужно ли согласие супруга/супруги?
Всегда. Даже если квартира оформляется только на одного из родителей, сделка требует нотариального согласия второго супруга.
Можно ли купить комнату в коммуналке у тёти?
Можно, если комната признана пригодной для проживания детей и соответствует санитарным нормам.
Покупка квартиры у родственников с использованием материнского капитала допускается, но процедура требует строгого соблюдения формальностей. Главное — доказать, что сделка реальна, цена рыночная, а интересы детей защищены. При сомнениях всегда можно проконсультироваться у опытного риелтора или юриста, специализирующегося на госпрограммах.