Краткий ответ: может, но только с разрешения органов опеки и попечительства (ООП) и при соблюдении ряда обязательных условий, направленных на защиту имущественных прав ребёнка;

Почему сделка требует согласования?

Согласно ст․ 37 ГК РФ и ст․ 21 Закона «Об опеке и попечительстве», любые сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему, подлежат обязательному предварительному согласованию с территориальным органом опеки и попечительства․
Исключений нет, даже если квартира досталась ребёнку по наследству․

Шаг-за-шагом: как продать квартиру несовершеннолетнему наследнику

Шаг 1․ Принятие наследства

• Ребёнок (через законных представителей) должен вступить в наследство в течение 6 месяцев со дня открытия наследства․
• Если срок пропущен, потребуется судебное восстановление срока или дополнительное согласие ООП на продажу․

Шаг 2․ Регистрация права собственности

После получения свидетельства о праве на наследство необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре․ Без этого документа сделка невозможна․

Шаг 3; Получение разрешения органов опеки

1. Подать заявление в территориальный орган ООП по месту жительства ребёнка․
2. Предоставить пакет документов:
   • свидетельство о рождении ребёнка;
   • свидетельство о праве на наследство;
   • выписка из ЕГРН;
   • отчёт рыночной оценки квартиры;
   • договор купли-продажи нового жилья или банковский счёт для заморозки средств, если новая квартира ещё не подобрана;
   • обязательство родителей обеспечить сохранение жилищных условий ребёнка․
3. Ожидать решение: срок — до 15 рабочих дней․

Шаг 4․ Условия, при которых ООП разрешает сделку

Органы опеки дают согласие, если:

• предоставляется новое жильё не хуже по площади и стоимости;
• или открывается специальный именной банковский счёт, на который зачисляется ровно эквивалент доли ребёнка, и средства замораживаются до покупки новой недвижимости;
• ребёнок не остаётся без регистрации;
• сделка не ухудшает имущественное положение ребёнка․

Шаг 5․ Нотариальное удостоверение договора

Даже если квартира оформлена только на ребёнка, договор купли-продажи обязательно удостоверяется нотариусом․ Это требование ст․ 54 ГК РФ․

Альтернативные варианты без покупки новой квартиры

Долевая покупка вместе с родителями

Родители могут купить новое жильё, где доля ребёнка будет не меньше по стоимости и площади, чем в продаваемой квартире․

Заморозка денег на депозите

Если новая квартира пока не выбрана, ООП разрешает продажу при условии:

• открытия специального счёта в банке на имя ребёнка;
• зачисления туда продажной выручки пропорционально доле несовершеннолетнего;
• предоставления в ООП обязательства купить жильё в течение 6-12 месяцев․

Особенности НДФЛ при продаже квартиры, полученной по наследству

Ребёнок может воспользоватся теми же налоговыми льготами, что и взрослый:

• 3-летний срок владения — если квартира получена по наследству, налог на доходы от продажи не начисляется после 3 лет владения;
• если срок меньше 3 лет, то применяется вычет 1 млн руб․ (по договорённости родителей)․

Частые ошибки родителей

1. Пропуск срока вступления в наследство — без судебного восстановления сделка невозможна․
2. Отсутствие регистрации права собственности — Росреестр просто не примет документы на продажу․
3. Неправильная оценка доли ребёнка, если стоимость нового жилья меньше, ООП откажет․
4. Попытка «продать себе» долю ребёнка — родители и близкие родственники не могут выступать покупателями по закону․

Важно: Все действия от имени ребёнка совершают законные представители (родители, усыновители, опекуны)․ Без их участия сделка невозможна․

Обновлено: 22 апреля 2026 г․
Источники: Гражданский кодекс РФ, Закон РФ «Об опеке и попечительстве», разъяснения Росреестра и Уполномоченного при Президенте РФ по правам ребёнка․