04 апреля 2026 г., актуализированные правила, цифры и примеры расчёта.

Главное правило: срок владения определяет всё

Если вы владеете квартирой:

• менее 3 лет – в большинстве случаев обязаны заплатить НДФЛ 13 %;
• 3 года и более – налог не платится (исключение – покупка по ДДУ/ЖСК, где минимальный срок 5 лет).

Далее разберёмся, когда именно применяется 3-летний, а когда 5-летний минимум.

Когда действует 3-летний срок

Перечень оснований

• квартира получена по наследству;
• квартира получена в дар от близкого родственника;
• квартира приватизирована;
• квартира получена по договору пожизненного содержания;
• квартира получена по программе реновации.

Важные даты отсчёта

Отсчёт 3 лет:

• для наследства – со дня смерти наследодателя;
• для дара/приватизации – со даты регистрации права собственности в Росреестре;
• для реновации – со даты регистрации права на новое жильё.

Когда действует 5-летний срок

1. квартира куплена за деньги (в т.ч. ипотека);
2. квартира куплена по ДДУ или ЖСК – срок считается со дня полной оплаты, а не с момента регистрации собственности;
3. все остальные случаи, не попадающие в «привилегированные» основания для 3 лет.

Как рассчитать налог при продаже до 3 лет

Формула

НДФЛ = (Цена продажи − Вычет) × 13 %

Если цена продажи меньше 70 % кадастровой стоимости, налоговая берёт 70 % от кадастровой стоимости в качестве базы.

Два вида вычетов

• Фиксированный вычет 1 000 000 ₽ – если нет подтверждённых расходов.
• Документальные расходы – покупная цена квартиры, ремонт, проценты по ипотеке (если не были ранее возвращены).

Примеры

Пример 1. Наследство менее 3 лет

Олег унаследовал квартиру в октябре 2024 г. и продаёт её в апреле 2026 г. за 6 000 000 ₽. Кадастровая стоимость 5 500 000 ₽.

• Срок владения: 1 г. 6 мес. → менее 3 лет → налог есть.
• База = 6 000 000 ₽ (больше 70 % кадастровой).
• Вычет = 1 000 000 ₽ (фиксированный).
• НДФЛ = (6 000 000 − 1 000 000) × 13 % = 650 000 ₽.

Пример 2. Покупка по ДДУ менее 5 лет

Мария купила квартиру по договору долевого участия в 2023 г., полностью оплатила в 2023 г., продала в 2026 г. за 8 000 000 ₽. Первоначальная цена 6 000 000 ₽, затраты на ремонт 500 000 ₽.

• Срок владения: 3 г. → менее 5 лет → налог есть.
• База = 8 000 000 ₽.
• Вычет = 6 000 000 + 500 000 = 6 500 000 ₽ (документально подтверждено).
• НДФЛ = (8 000 000 − 6 500 000) × 13 % = 195 000 ₽.

Прогрессивная ставка с 2025 года: важно!

С г. применяется прогрессия:

• до 2,4 млн ₽ – 13 %;
• свыше 2,4 млн ₽ – 15 %.

На примере Марии:

• до 2,4 млн: 13 % × 2,4 млн = 312 000 ₽;
• сверх 2,4 млн: 15 % × (1,5 млн) = 225 000 ₽;

Как подать декларацию 3-НДФЛ

1. Срок подачи: до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
2. Уплата налога: до 15 июля.
3. Способы подачи:
   • Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
   • программа «Декларация»;
   • подача на бумаге в ИФНС.

Пошагово

1. Раздел «Доходы» → код 1510 – доход от продажи недвижимости.
2. Раздел «Вычеты» → код 903 – расходы или код 901 – 1 000 000 ₽.
3. Приложить договор купли-продажи, платёжные документы, ЕГРН.

Как полностью избежать налога до 3 лет

• Продажа доли супругу/родственнику – можно оформить как безвозмездная сделка (не облагается).
• Взаимозачёт покупки и продажи – если в этом же году купили другое жильё и не использовали вычет на покупку, можно уменьшить базу на 2 000 000 ₽.
• Оформление паузы до 3 или 5 лет – просто дождаться минимального срока.

Чек-лист перед продажей

Частые ошибки

• Упустили 70 % кадастровой стоимости – ФНС пересчитает.
• Не учли прогрессивную ставку – нехватит денег на уплату.
• Забыли подать 3-НДФЛ – штраф 5 % за каждый месяц просрочки, но не более 30 % суммы налога.

При продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, обязательно проверьте основание получения и точную дату отсчёта. В большинстве случаев придётся заплатить 13 % (или 15 % при высокой прибыли), но с помощью вычетов и правильного подсчёта можно значительно снизить налог или даже уйти в ноль.

Данный материал подготовлен по состоянию на 22 апреля 2026 г. Перед подачей декларации рекомендуем свериться с актуальными Письмами ФНС и консультацией квалифицированного специалиста.