Актуально на . Родители, воспользовавшиеся материнским капиталом для покупки жилья, обязаны по закону РФ выделить доли всем членам семьи, включая несовершеннолетних детей. При последующей продаже такой квартиры процедура усложняется из-за необходимости сохранения прав ребёнка. Ниже — подробная инструкция, как действовать без риска отказа в сделке или претензий органов опеки.

Почему долю ребёнка нельзя «забыть»

Согласно ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей», жилое помещение, купленное (построенное) с использованием материнского капитала, обязано быть оформлено в общую долевую собственность родителей и детей. Размер долей определяется по соглашению сторон, но доля ребёнка должна быть не меньше суммы материнского капитала, приходящейся на его «часть».

Что делать до продажи квартиры

Соглашение о выделении долей

Если доли ещё не выделены, нужно:

1. Составить нотариальное соглашение о распределении долей.
2. Указать точные доли (например, 1/3 — отцу, 1/3 — матери, 1/3 — ребёнку).
3. Зарегистрировать соглашение в Росреестре через МФЦ.

Получение разрешения органа опеки

Для продажи квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего, обязательно разрешение:

• Кто выдаёт: Отдел опеки и попечительства по месту жительства ребёнка.
• Срок: до 30 календарных дней (по новым правилам 2026 г.).
• Пакет документов:
  • заявление родителей;
  • свидетельства о рождении детей;
  • выписка из ЕГРН на квартиру;
  • документы о новом жилье (договор купли-продажи или застройщика);
  • справка о размере материнского капитала + платёжные документы.

Как выделить долю в новой квартире

Обязательное условие: жилищные условия ребёнка должны быть не хуже прежних (площадь, район, состояние). При этом:

• Долю можно оформить в виде доли в новой квартире (например, 1/4).
• Или в виде доли в денежном эквиваленте на специальном счёте, если покупка нового жилья откладывается (редко применяется).

Пошаговая схема продажи

1. Собрать пакет документов для органа опеки (см. выше).
2. Подать заявление онлайн через Госуслуги или лично в МФЦ.
3. Дождаться решение органа опеки (до 30 дней).
4. Заключить нотариальный договор купли-продажи, где будет указано, что доля ребёнка переходит в новое жильё.
5. Зарегистрировать переход прав в Росреестре.

Частые ошибки и как их избежать

Шаблон заявления в орган опеки

(можно заполнить от руки или печатным способом)

В Отдел опеки и попечительства
[город/район]
от [ФИО родителей],
паспорт: [серия/номер],
адрес: [прописка]

Заявление
о разрешении продажи доли несовершеннолетнего

Просим разрешить продажу квартиры по адресу: [адрес], в которой на праве долевой собственности имеется доля несовершеннолетнего [ФИО ребёнка, дата рождения]. 
Взамен приобретается квартира по адресу: [новый адрес], доля ребёнка составит [указать размер].

Приложения:
Свидетельство о рождении ребёнка
Выписка ЕГРН на продаваемую квартиру
Договор купли-продажи новой квартиры (или ДДУ)
Справка о задолженности по ЖКХ (отсутствует)
[и т.д.]
Подписи: ________________

Ответы на популярные вопросы

Можно ли продать квартиру и оставить деньги на счёте ребёнка?

Да, если орган опеки посчитает, что новое жильё купить в кратчайшие сроки невозможно. Деньги размещаются на специальном депозитарном счёте до момента покупки.

Что, если ребёнку осталось 2 месяца до 18 лет?

Разрешение опеки всё равно обязательно: несовершеннолетие считается до дня рождения.

Сколько стоит оформление?

• Нотариальное соглашение: 2 500–5 000 ₽ (зависит от региона).
• Госпошлина Росреестра: 2 000 ₽ за регистрацию права.
• Услуги МФЦ: бесплатно.

Собрали документы на старую квартиру
Выделили доли всем членам семьи
Подали заявление в орган опеки онлайн/в МФЦ
Получили разрешение
Заключили нотариальный договор купли-продажи
Зарегистрировали переход прав в Росреестре
В течение 30 дней оформили долю ребёнку в новом жилье

Соблюдение этих простых, но важных шагов позволит продать квартиру безопасно и законно, сохранив права ребёнка и спокойствие родителей.