Сделка с использованием материнского (семейного) капитала требует особой внимательности: ошибка в договоре может привести к отказу Социального фонда России (СФР) в перечислении средств или даже к потере жилья. Ниже приведён подробный алгоритм, который поможет покупателю и продавцу удостовериться в подлинности и юридической «чистоте» документа.
Проверка формы договора и его обязательных реквизитов
Типовая форма и структура
- Договор должен быть составлен в письменной форме и обязательно нотариально удостоверен, если предполагается раздел жилья на доли (п. 3 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»).
- В тексте обязательно присутствуют:
- реквизиты ПФР/СФР (полное наименование, ИНН, КПП, расчётный счёт);
- паспортные данные всех сторон;
- кадастровые номера дома и земельного участка (если покупается дом);
- точный адрес жилого объекта;
- раздельное указание цены на жилое помещение и на землю (т.к. маткапитал разрешается тратить только на жильё).
Подлинность подписей и печатей
- Убедитесь, что договор заверен нотариусом действующим на дату подписания, а в нижней части документа есть оттиск нотариальной печати, подпись нотариуса и его регистрационный номер.
- Проверьте регистрационный номер в Федеральном реестре нотариусов.
Проверка объекта недвижимости
Выписка из ЕГРН
- Запросите свежую выписку (не старше 5 дней) из Единого государственного реестра недвижимости: подлинность выписки можно проверить по коду запроса на сайте Росреестра.
- Обратите внимание на:
- отсутствие обременений (арест, залог, договор ренты);
- вид разрешённого использования: «Жилое» или «Многоквартирный дом».
Соответствие требованиям СФР
- Жильё не должно числиться аварийным или находиться в зоне под снос.
- Не допускается приобретение апартаментов (нежилой фонд).
Проверка «материнских» деталей в самом договоре
| Что ищем | Где прописывается | Что должно быть указано |
|---|---|---|
| Использование маткапитала | Раздел «Порядок расчётов», «Особые условия» | Фраза: «Часть платежа в размере XXX руб. осуществляется за счёт средств материнского (семейного) капитала, перечисляемых Социальным фондом России на расчётный счёт продавца» |
| Распределение долей | Приложение «Соглашение о долях» | Количество долей для каждого члена семьи (включая детей) и срок в течение 6 месяцев после снятия обременения |
| Сроки перечисления средств | Пункт «Сроки оплаты» | «В течение 30 дней с момента предоставления СФР полного пакета документов» |
Проверка по базам рисков
- ФССП. В сервисе «Банк данных исполнительных производств» введите Ф. И. О. продавца и адрес объекта — убедитесь, что нет ареста на жильё.
- Росреестр. На публичной кадастровой карте проверьте площадь, этажность и кадастровую стоимость, всплывающие дисконты могут быть признаком «заниженной» цены и мошенничества.
- Налоговая. Запросите у продавца справку об отсутствии задолженности по налогу на имущество и капитальному ремонту.
Дополнительные советы юриста
- Если в договоре предусмотрена рассрочка, сначала подайте заявление в СФР о намерении использовать маткапитал, а уже потом подписывайте договор.
- Храните все электронные переписки и сканы: при возникновении спора они будут дополнительным доказательством.
- Обратитесь за юридическим аудитом: специалист проверит договор на предмет скрытых комиссий, штрафов и неравных условий.
Алгоритм «быстрой проверки» в 6 шагов
- Сверьте договор с бланком из КонсультантПлюс или ГАРАНТ.
- Сравните подписи сторон в договоре с образцами в паспортах.
- Сделайте запрос в Росреестр по кадастровому номеру.
- Проверьте нотариуса в реестре.
- Запросите выписку из ЕГРН и сверьте площадь, собственника, отсутствие обременений.
- Убедитесь, что в договоре чётко прописано распределение долей детям в течение 6 месяцев.
Подлинность договора при покупке жилья за материнский капитал проверяется «по кругу»: от формы документа до данных в государственных реестрах. Ошибка на любом этапе, причина для отказа СФР или будущих судебных споров. После проверки по приведённому чек-листу вы будете уверены как в законности сделки, так и в надёжности вашего нового жилья.