Ключевой бонус 2026 года: семьи, в которых воспитываются двое и более несовершеннолетних детей, получили право продавать единственное жилье без уплаты НДФЛ независимо от срока владения. Об этом 15 сентября 2025 года официально сообщила Федеральная налоговая служба (ФНС России). Это значит, что вы можете избежать 13-процентного налога с прибыли от продажи даже если владеете квартирой менее 3 или 5 лет.
Проверьте, подходит ли вам льгота «семья с детьми»
- В квартире прописаны двое и более несовершеннолетних (включая усыновлённых и под опекой).
- Жильё является единственным для семьи на дату сделки.
- Вы не использовали право вычета по НДФЛ на детей в течение предыдущих трёх лет.
Документы, которые потребуются продавцу
- Свидетельства о рождении всех несовершеннолетних.
- Выписка из ЕГРН (не старше 30 дней) — подтверждает единственность жилья.
- Справка Форма 9* или 12* из паспортного стола (число зарегистрированных).
- Нотариальное согласие органа опеки (если доли детей продаются или они выезжают).
- Выписка с банковского счёта, для подтверждения безналичной оплаты.
- 3-НДФЛ — подаётся в налоговую для подтверждения освобождения от налога.
Получение согласия органа опеки — самый важный шаг
Даже если дети не являются собственниками, но прописаны в квартире, органы опеки требуют гарантировать им равноценное жильё до завершения сделки. Алгоритм:
- Подготовьте:
- заявление в местное отделение Минобрнауки/опеки;
- договор купли-продажи будущего жилья (или свидетельство о праве на квартиру родственников, где дети временно пропишутся);
- выписка ЕГРН новой квартиры — убедитесь, что площадь не меньше прежней;
- справка об отсутствии долгов по коммуналке.
- Срок рассмотрения заявления — до 30 календарных дней.
Схема сделки «продажа-переезд-покупка»
На практике используют два варианта:
- Альтернативная сделка — одновременная продажа старой и покупка новой квартиры через банковскую ячейку или эскроу-счёт.
- Использование материнского капитала — дополнительный источник средств для покупки. В 2026 году его размер составляет 589 500 ₽ (индексация на 5,9 %).
Пошаговый календарь продавца-родителя
- За 45–60 дней до сделки подайте документы в опеку.
- За 10 дней получите оценку стоимости квартиры (если кредит покупателя).
- День сделки
- Подписание договора купли-продажи в Росреестре или МФЦ.
- Одновременное снятие детей с регистрационного учёта.
- Регистрация нового жилья за детьми.
- В течение 30 дней после сделки подайте 3-НДФЛ, приложив выписку ЕГРН новой квартиры и свидетельства рождений.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как предотвратить |
|---|---|---|
| Отсутствие согласия опеки | Сделку отменят в суде | Подавайте документы заранее, копии храните у нотариуса |
| Не учли долги бывшей супруги | Арест квартиры | Запросите справку о долгах и судебные акты в ФССП |
| Новая квартира меньше по метражу | Опека не даст разрешение | Убедитесь, что площадь ≥ прежней или предоставьте две смежные комнаты |
Контрольный список перед визитом в МФЦ
- ✅ Согласие опеки на руках (оригинал + копия).
- ✅ Паспорт РФ продавца, супруга/супруги.
- ✅ Свидетельства о рождении детей + копии.
- ✅ Квитанция об оплате госпошлины 2 000 ₽ за регистрацию перехода права.
- ✅ Договор купли-продажи в 3 экземплярах, заверенный нотариусом.
- ✅ Эскроу-чек или постановление о снятии ареста (если ипотека).
Где получить бесплатную консультацию
- МФЦ «Мои документы» — запись онлайн через Госуслуги.
- Бесплатная юридическая помощь: горячая линия ###-###-#### (Минстрой России).
- Региональные центры «Госуслуги для семьи» — часы приёма на сайте gosuslugi.ru.