Жильё, приобретённое (или частично оплаченное) с использованием материнского капитала, можно продать, но только при соблюдении ряда юридических условий. В 2025–2026 годах процедуру заметно упростили: теперь не требуется согласие банка, если квартира находится в залоге, а также допускается оформление общей долевой собственности без предварительного снятия обременения. Далее — подробная пошаговая инструкция, чтобы продать квартиру без обременения и лишних рисков.
Проверьте, есть ли обременения
- Если квартира куплена за счёт маткапитала без ипотеки — обременения, как правило, нет.
- Если была ипотека, но кредит погашен — снимите залог из ЕГРН через Росреестр или МФЦ (занимает 3–7 дней).
- Если ипотека еще не закрыта, но вы хотите продать без обременения, используйте альтернативную сделку (параграф 6).
Выделите доли детям и супругу
Это ключевое требование закона. Все члены семьи (включая детей) должны получить доли в праве собственности пропорционально вложенным средствам маткапитала. Порядок:
- Заключите нотариальный договор о выделе долей или составьте соглашение в простой письменной форме, заверенное у нотариуса.
- Зарегистрируйте переход прав в Росреестре (госпошлина 2000 ₽ за объект + 350 ₽ за каждого собственника).
Получите разрешение органа опеки
Даже если ребёнку уже исполнилось 18 лет, орган опеки должен подтвердить, что условия сделки не ухудшают жилищные права несовершеннолетних. Пакет документов:
- копия свидетельства о рождении/паспорта ребёнка;
- выписка из ЕГРН + технический паспорт на новое жильё (планируемое к покупке);
- справка об отсутствии задолженности по ЖКХ;
- заявление родителей/законных представителей.
Срок рассмотрения — до 14 календарных дней, услуга бесплатна.
Подготовьте документы для сделки
| Документ | Где взять | Срок действия |
|---|---|---|
| Выписка ЕГРН без обременений | Росреестр/МФЦ/Госуслуги | 5 раб. дней |
| Справка о погашенной ипотеке | Банк-ипотекодатель | 1–3 дня |
| Согласие опеки | ООППиПО | 14 дней |
| Договор о долях | Нотариус | Не ограничен |
Заключите договор купли-продажи
Формат зависит от способа расчёта:
- Альтернативная сделка, одновременно продаёте текущую квартиру и покупаете новую, средства идут «по цепочке».
- Депозит нотариуса/банка — покупатель перечисляет деньги на спецсчёт, после регистрации перехода права средства поступают продавцу.
Особые случаи
Ипотека ещё не погашена
Если вы не можете досрочно закрыть кредит:
- Банк подтверждает, что допускает продажу объекта без снятия залога (новый закон 2025 г.).
- Деньги покупателя идут на погашение долга, остаток — вам.
- Оформляется новый договор залога на квартиру покупателя (если он берёт ипотеку).
Налог с продажи
Если вы владели квартирой меньше минимального срока (3 года при наследстве/дарении или 5 лет при покупке), НДФЛ 13 % рассчитывается так:
(Цена продажи − 1 млн ₽ либо расходы на покупку) × 13 %.
Средства материнского капитала включать в расходы нельзя, но можно учесть собственные вложения.
- Снять или подтвердить отсутствие обременений.
- Выделить доли детям и супругу, зарегистрировать в Росреестре.
- Получить согласие органа опеки на продажу и покупку нового жилья.
- Собрать полный пакет документов.
- Выбрать безопасную схему расчётов (альтернатива, депозит, эскроу).
- Подписать договор купли-продажи и зарегистрировать переход права.
Несмотря на кажущуюся сложность, продать квартиру, купленную с материнским капиталом, в 2025–2026 гг. стало проще: главное — соблюдать долевое участие детей и не нарушать интересы несовершеннолетних. При необходимости привлеките опытного риэлтора и нотариуса: это сократит срок сделки и защитит от ошибок.