Дата актуализации: 22 апреля 2026 г;
С 2024 года в России действуют новые правила аренды жилья: договор можно подписывать через портал Госуслуги, а недвижимость, сдаваемая свыше 90 дней в году, должна быть зарегистрирована в цифровой системе ФНС. Ниже — подробная инструкция, как грамотно оформить договор, не нарушить закон и обезопасить себя от споров.
Убедитесь, что квартира «чистая»
- Проверьте правоустанавливающие документы: выписка из ЕГРН (не старше 3 дней), свидетельство о собственности или договор долевого участия.
- Убедитесь в отсутствии обременений: залогов, арестов, запретов регистрации.
- Уточните, кто прописан: если среди зарегистрированных лиц есть несовершеннолетние, понадобится разрешение органа опеки.
Выберите формат договора
| Формат | Особенности 2026 г. | Когда применять |
|---|---|---|
| Портал Госуслуг | Электронная подпись через ЕСИА, автоматическая регистрация во ФНС | Аренда > 90 суток за год |
| Стандартный бумажный договор | Требует нотариального удостоверения при аренде > 1 года | Краткосрочная аренда или отсутствие эл. подписи |
| Договор найма (ЖК РФ) | Охраняет права нанимателя, но ограничивает арендодателя | Сдача жилья физлицу без статуса ИП |
Обязательные реквизиты договора
Стороны
- Арендодатель: ФИО, паспорт, адрес регистрации, контактный телефон, ИНН.
- Арендатор: те же данные + адрес постоянной регистрации (или временной).
Объект
Полный адрес: город, улица, дом, корпус, квартира, этаж, площадь.
Состав имущества: мебель, техника, счётчики. Приложите опись-акт приёма-передачи (отдельный лист).
Сроки и цена
- Дата начала/окончания: если «бессрочно», укажите порядок расторжения за 30 дней.
- Ежемесячная плата: руб., включая или не включая коммунальные услуги.
- Индексация: не чаще 1 раза в год и не более уровня инфляции (ФОТ-индекс Росстата).
- Залог (депозит): 1–2 месячных платежа, возвращаемый в течение 10 дней после выселения.
Обязанности сторон
| Арендодатель | Арендатор |
|---|---|
| Капремонт, замена сантехники | Текущий ремонт, оплата ЖКУ |
| Оформление налога на доходы физлиц | Бережное отношение к имуществу, отсутствие перепланировок без письменного согласия |
Электронная регистрация через Госуслуги (шаг за шагом)
- Авторизуйтесь на gosuslugi.ru подтверждённой учётной записью.
- В поиске введите «Сдача жилья в аренду» → выберите «Заключить договор».
- Заполните форму: адрес, паспортные данные сторон, срок, цена.
- Прикрепите:
- скан-фото паспортов,
- выписку из ЕГРН,
- опись имущества (PDF).
- Оплатите госпошлину 350 ₽ (онлайн-оплата картой).
- Обе стороны подписывают квалифицированной электронной подписью (ЭЦП).
- Система автоматически направляет данные в ФНС. В течение 3 рабочих дней придёт:
- PDF-договор с QR-кодом,
- Уведомление о постановке на учёт (если аренда > 90 дней).
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка: «Устная договорённость».
Решение: Всё фиксируйте письменно или через Госуслуги — иначе споры не доказать. - Ошибка: Не указан порядок возврата залога.
Решение: Добавьте пункт: «При отсутствии задолженностей и повреждений депозит возвращается полностью в течение 10 календарных дней». - Ошибка: Игнор налоговой.
Решение: Если сдаёте квартиру более 90 дней в году, зарегистрируйтесь как «самозанятый» или оплатите НДФЛ 13 % до 1 июля следующего года;
<h3>ДОГОВОР АРЕНДЫ №<номер></h3> <p>г. Москва <дата></p> <p><b>Арендодатель:</b> Иванов И.И., паспорт 45 00 123456...</p> <p><b>Арендатор:</b> Петров П.П., паспорт 77 11 654321...</p> <p><b>Объект:</b> квартира, ул. Ленина, д. 1, кв. 1, общая площадь 45 м².</p> <p><b>Срок:</b> с по .</p> <p><b>Арендная плата:</b> 45 000 ₽ в месяц, включая коммунальные услуги.</p> <p><b>Залог:</b> 45 000 ₽, возвращается при выселении.</p> <p><b>>Подписи сторон:</b> __________ /Иванов/ __________ /Петров/</p>
Чек-лист перед подписанием
- ☐ Выписка из ЕГРН свежая
- ☐ Паспорта сторон отсканированы и сверены
- ☐ Опись имущества с фото
- ☐ Пункт о расторжении за 30 дней
- ☐ ЭЦП или подпись у нотариуса при сроке > 1 года
Полезные телефоны
Единая справочная Росреестра: ###-###-####
Горячая линия Госуслуг: ###-###-####