Подарок в виде недвижимости – один из самых дорогих и ответственных способов передачи
имущества от родителей к детям. Оформление дарственной на квартиру ребёнку до 18 лет
имеет свои особенности: требуется согласие законных представителей‚ участие нотариуса‚
а также регистрация перехода права собственности в Росреестре. В статье подробно
разберём‚ какие документы нужны‚ какие действия следует выполнить и какие риски
могут возникнуть.

Правовая основа дарения недвижимости несовершеннолетнему

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 572‑577) договор дарения может быть
заключён между любыми дееспособными лицами. Если одаряемый – несовершеннолетний‚
то договор подписывается его законными представителями (родителями‚ опекунами‚
попечителями) и требует их согласия. При этом:

• Если у дарителя есть совладельцы квартиры‚ необходимо их письменное согласие;
• Для оформления сделки требуется нотариальное заверение договора;
• После подписания договор должен быть зарегистрирован в ЕГРН (Росреестр).

Кто может подписать договор от имени ребёнка?

Законным представителем несовершеннолетнего считается:

1. Отец и мать (совместно или каждый по отдельности‚ если у одного из родителей
   есть единоличное право представлять ребёнка);
2. Опекун (назначенный судом) или попечитель (при наличии);
3. Если один из родителей умер‚ то оставшийся родитель действует единолично.

В случае‚ когда один из родителей не согласен с дарением‚ сделка невозможна без
его письменного согласия‚ заверенного у нотариуса.

Список обязательных документов

Ниже перечислены документы‚ которые понадобятся как дарителю‚ так и одаряемому
(его представителю):

Документы дарителя

• Паспорт (серию‚ номер‚ дату выдачи);
• СНИЛС;
• Документ‚ подтверждающий право собственности на квартиру:
  • выписка из ЕГРН (свободный доступ в Росреестре) либо свидетельство о праве собственности;
  • договор купли‑продажи‚ приватизации‚ наследования и т;п.;
• Согласие (записка) всех совладельцев‚ если квартира находится в совместной собственности;
• Справка о составе семьи (для подтверждения родства‚ если требуется).

Документы представителя (родителя‑опекуна) несовершеннолетнего

• Паспорт и СНИЛС родителя;
• Свидетельство о рождении ребёнка (для подтверждения родства);
• Если один из родителей отсутствует (смерть‚ лишение родительских прав)‚ то
  выдается судебное решение о назначении опекуна/попечителя;
• Согласие второго родителя (если он не является представителем) – письменная
  форма‚ заверенная у нотариуса.

Дополнительные документы (по необходимости)

• Разрешение органа опеки и попечительства (только если даритель – один из
  родителей и второй родитель не согласен с дарением);
• Согласие супруга (мужа/жены) дарителя‚ если квартира приобретена в браке
  совместно (свидетельство о браке + нотариальное согласие);
• Кадастровый паспорт (кадастровый номер‚ площадь‚ адрес);
• Квитанция об оплате государственной пошлины за нотариальное заверение
  (по тарифам 2025‑2026 гг.) и за регистрацию перехода права собственности.

Пошаговая инструкция по оформлению дарственной

1. Подготовка информации об объекте недвижимости.
   Укажите: полный адрес‚ кадастровый номер‚ общую площадь‚ дату приобретения‚
   номер записи в ЕГРН‚ реквизиты свидетельства о праве собственности.
2. Сбор всех необходимых документов (см. раздел 3). Убедитесь‚ что у
   каждого участника сделки есть оригиналы и копии.
3. Согласование с совладельцами и супругом (если применимо).
   Получите их письменные согласия‚ заверенные у нотариуса.
4. Составление договора дарения.
   Можно воспользоваться готовым образцом (см. КонсультантПлюс)‚
   но в тексте обязательно должны присутствовать:
   • полные данные сторон (ФИО‚ паспортные данные‚ СНИЛС);
   • описание объекта недвижимости;
   • указание‚ что даритель передаёт имущество безвозмездно;
   • условия передачи (дата фактической передачи‚ порядок регистрации);
   • подписи и печати (если есть) всех сторон.
5. Нотариальное заверение договора.
   Откройте запись в любой нотариальной конторе (можно через МФЦ). Нотариус проверит:
   • правоспособность сторон;
   • полноту и достоверность представленных документов;
   • соответствие условий законодательству.

   После заверения получаете нотариальный акт – оригинал и несколько копий.

6. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
   Подаёте пакет документов в МФЦ или напрямую в отдел Росреестра:
   • заявление по форме Р111 (для регистрации перехода прав по договору дарения);
   • нотариальный акт;
   • копии паспортов и СНИЛС всех участников;
   • выписка из ЕГРН (для подтверждения текущего владельца);
   • квитанция об оплате госпошлины (по тарифу 2025‑2026 гг. – 2 000 ₽).

   После проверки в течение 5‑10 рабочих дней в выписку из ЕГРН вносится запись о
   новом собственнике – несовершеннолетнем сыне (в виде «собственник – несовершеннолетний‚
   представляемый родителями»).

7. Получение выписки из ЕГРН.
   Оформленная выписка подтверждает‚ что квартира теперь принадлежит ребёнку.
   По желанию можно оформить согласие органов опеки (если требуется).

Налоговые аспекты

Подарок недвижимости подпадает под действие налога на дарение‚ однако
законодательством предусмотрены льготы:

• Если даритель – родитель‚ а одаряемый – несовершеннолетний ребёнок‚ то налог
  на дарение не взимается (пункт 1 статьи 217 Налогового кодекса РФ).
• Если дарение происходит между другими родственниками (например‚ дедушка‑внук)‚
  то налог может составлять 13 % от рыночной стоимости‚ но в 2025‑2026 гг.
  действуют повышенные налоговые вычеты (до 1 млн ₽).

Важно помнить‚ что налоговые обязательства несёт даритель. Поэтому при оформлении
дарственной следует уточнить у налогового консультанта‚ нет ли скрытых обязательств
(например‚ при продаже квартиры в дальнейшем).

Возможные ошибки и как их избежать

Пример текста договора дарения (сокращённый)

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ

г. Краснодар "__" _______ 2026 г.

Мы‚ Иванов Иван Иванович‚ паспорт 4509 № 123456‚ выдан
отделом УФМС России по Краснодарскому краю‚ проживающий
по адресу: г. Краснодар‚ ул. Лермонтова‚ д. 10‚ кв. 45 (далее – Даритель)‚

и Иванова Мария Петровна‚ паспорт 4509 № 654321‚ выдан
отделом УФМС России по Краснодарскому краю‚ проживающая
по адресу: г. Краснодар‚ ул. Лермонтова‚ д. 10‚ кв. 45‚
действующая от имени своего сына Иванова Петра Ивановича‚
родившегося "__" _______ 2015 г. (далее – Одаряемый)‚

заключаем настоящий договор о нижеследующем:

Даритель безвозмездно передаёт в собственность Одаряемому
 квартиру‚ расположенную по адресу: г. Краснодар‚
 ул. Лермонтова‚ д. 10‚ кв. 45‚ общей площадью 62‚5 м²‚
 кадастровый номер 78:01:0000000:1234‚ записанную в ЕГРН
 под номером 51-23-45-678901.

Одаряемый принимает указанную квартиру в собственность‚
 подтверждая тем самым факт получения дара.

С момента подписания настоящего договора все расходы‚
 связанные с регистрацией перехода права собственности‚
 несёт Даритель.

Договор вступает в силу с момента его нотариального
 заверения.

Подписи сторон:
_____________________/И.И. Иванов
_____________________/М.П. Иванова

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли подарить квартиру ребёнку до 14 лет?

Да‚ но в этом случае необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства‚
если один из родителей не согласен с дарением. При согласии обоих родителей
разрешение не требуется.

Нужно ли платить налог на дарение‚ если даритель – мать‚ а одаряемый – сын?

Нет. По статье 217 НК РФ дарение недвижимости между родителями и их
несовершеннолетними детьми освобождается от налога.

Можно ли оформить дарственную без нотариуса?

Технически договор дарения может быть заключён в простой письменной форме‚
однако без нотариального заверения его невозможно зарегистрировать в
Росреестре. Поэтому нотариус обязателен.

Что происходит‚ если ребёнок достигает 18 лет?

После достижения совершеннолетия он сам может управлять своей
недвижимостью‚ продавать‚ сдавать в аренду и т.д. При необходимости
рекомендуется оформить новое свидетельство о праве собственности без указания
представителей.

Можно ли подарить только долю в квартире?

Да. В договоре указывается размер доли (например‚ 1/2 или 1/3). При этом
требуется согласие остальных совладельцев и их подпись в договоре.

Подарок квартиры несовершеннолетнему сыну – процедура‚ требующая тщательной
подготовки и соблюдения юридических формальностей. Главное – собрать
все необходимые документы‚ получить согласия всех заинтересованных сторон‚
оформить договор у нотариуса и зарегистрировать переход права в Росреестре.
При правильном подходе процесс займет от 2 до 4 недель и позволит
без проблем передать ценное имущество вашему ребёнку.

Помните: любые ошибки в документах могут привести к отказу в регистрации‚
а отсутствие согласия родителей или совладельцев сделает договор недействительным.
При сомнениях рекомендуется обратиться к юристу‚ специализирующемуся
на недвижимости.

Статья актуальна на 22 апреля 2026 года.