Почему сделка с родственниками — это «особый случай»
Федеральный закон № 256-ФЗ не запрещает приобретать недвижимость у родственников, но такие договоры:
- обязательно проверяются Пенсионным фондом РФ на предмет «фиктивности»;
- требуют независимой оценки рыночной стоимости квартиры;
- обязательно сопровождаются договором долевого участия (или переуступки прав) и обязательным оформлением долей всех детей.
Нина Гукасова, директор программы ФМЦ повышения финансовой грамотности ИГСУ РАНХиГС, в беседе с ТАСС подчеркнула:
«Сделка должна быть реальной, с реальным переходом права собственности и реальным расчётом. Любые признаки фиктивного оформления повлекут отказ в перечислении средств материнского капитала».
Пошаговая инструкция оформления
Шаг 1. Проверка права на сертификат
Убедитесь, что:
- у матери (или отца, если он единственный усыновитель) есть действующий сертификат;
- второй ребёнок родился не раньше 2007 года (если используется первоначальная сумма);
- семья зарегистрирована на территории РФ.
Шаг 2. Сбор документов на квартиру
- ЕГРН-выписка (не старше 5 дней) без обременений;
- правоустанавливающие документы продавца-родственника (ДКП, дарение, наследство);
- технический план и кадастровый паспорт;
- справка об отсутствии задолженности по ЖКУ.
Шаг 3. Независимая оценка
Закажите отчёт у оценщика из реестра Минэкономразвития. Стоимость услуги — 4 000–8 000 руб. Отчёт должен быть с датой не раньше 6 месяцев до обращения в ПФР.
Шаг 4. Составление договора купли-продажи
Важно:
- в договоре указывается полная рыночная цена (не ниже оценки);
- обязательно вносится условие о выделении долей детям в течение 6 месяцев после снятия обременения;
- применяется банковское сопровождение: деньги от ПФР поступают на расчётный счёт продавца через банк-эскроу или аккредитив.
Шаг 5. Регистрация перехода права
После подписания договора:
- Подайте заявление в Росреестр на переход права и одновременно — на залог ПФР (ипотека для обеспечения обязательства выделить доли детям).
- Получите ЕГРН-выписку с новым собственником и записью о залоге.
Шаг 6. Обращение в ПФР
На многофункциональном портале gosuslugi.ru или лично в отделении ПФР подайте:
- заявление о распоряжении средствами (форма № 1);
- договор купли-продажи с регистрацией;
- оценочный отчёт;
- выписку ЕГРН;
- обязательство о выделении долей детям (нотариально заверенное);
Срок рассмотрения — до 15 рабочих дней. Деньги перечислят продавцу после получения ПФР подтверждения о регистрации перехода права.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| Занижение цены в договоре | Отказ ПФР, требование доплатить налоги | Указывать не ниже оценки, использовать налоговый вычет |
| Отсутствие долей детей | Возврат средств, штрафы | Нотариально заверить обязательство и выделить доли в 6-месячный срок |
| Продавец — близкий родственник (родитель, супруг) | Дополнительные проверки, возможен отказ | Предоставить доказательства реальности расчётов (банковские выписки, чеки) |
Сколько времени занимает вся процедура
Оптимальный график:
- 1–3 дня — подготовка документов и оценка;
- 1 неделя — регистрация договора и переход права;
- 2–3 недели — рассмотрение в ПФР и перечисление средств.
Краткий чек-лист
- Получить/проверить сертификат на gosuslugi.ru.
- Заказать независимую оценку квартиры.
- Составить договор и пройти регистрацию в Росреестре.
- Нотариально заверить обязательство о долях детей.
- Подать пакет документов в ПФР.
- После получения средств выделить доли детям и снять залог ПФР.
Важно! Любые изменения в законодательстве можно отслеживать на официальном сайте www.pfr.gov.ru или по телефону горячей линии ПФР: 8-800-600-0-222.
Информация актуальна на . Перед совершением сделки рекомендуеться консультация с квалифицированным юристом или специалистом ПФР.