Важно! Любые сделки с недвижимостью, где хотя бы одной стороной является ребёнок до 18 лет, регулируются ст. 26–28, 37 ГК РФ и ст. 21, 54 Закона об опеке. Ниже вы найдёте:
• пошаговый алгоритм составления договора;
• ссылки на актуальные образцы (DOC, PDF, ODT) от КонсультантПлюс, ГУБСО и Росреестра;
• чек-лист документов для нотариуса и органа опеки.
Определитесь: кто именно несовершеннолетний?
- Продавец — значит потребуется разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества.
- Покупатель — нужно предварительное согласие органа опеки на приобретение жилья в собственность ребёнка.
- Сособственник-долевик — потребуется нотариально удостоверенное согласие второго родителя/опекуна и разрешение опеки.
Подготовительный этап
- Запросите выписку ЕГРН (не старше 5 дней).
- Проверьте долю несовершеннолетнего: в ЕГРН укажите серию, номер и дату рождения.
- Соберите свидетельства о рождении/усыновлении, решение суда (если опека).
- Если ребёнок 14–18 лет: получите его письменное согласие, заверенное у нотариуса.
Образец договора (краткий текстовый вариант 2026)
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
г. Екатеринбург 22 апреля 2026 г.
СТОРОНЫ
Продавец: Иванова Ольга Петровна, г.р.,
паспорт 45 02 123456, выдан г. УВД г. Екатеринбурга,
действующая как законный представитель несовершеннолетнего
Иванова Максима Олеговича, г.р., на основании
Свидетельства о рождении II-СВ № 987654 и Разрешения
Органа опеки Чкаловского района № 12/2026 от г.
Покупатель: Петрова Мария Сергеевна, г.р.,
паспорт 45 03 654321, выдан г; УВД г. Екатеринбурга.
ПРЕДМЕТ
Продавец передаёт в собственность Покупателя
квартиру по адресу: 620000, г. Екатеринбург,
ул. Ленина, д. 1, кв. 15, общая площадь 54,3 кв. м,
жилая 28,5 кв. м, кадастровый номер 66:41:010203:1234,
в т.ч. доля несовершеннолетнего Иванова М.О. 1/2.
ЦЕНА
2 800 000 (Два миллиона восемьсот тысяч) руб. 00 коп.,
в т.ч. 2 000 000 руб. — средства материнского капитала
(распоряжение ПФР № 123456789 от г.).
ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ
Депонирование денежных средств в ячейке № 123
ПАО Банк «ФК Открытие» (адрес, реквизиты).
Передача ключей — в день подписания передаточного акта.
Освобождение ячейки, в день регистрации перехода права.
ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
Сделка совершена с предварительного согласия
Органа опеки № 12/2026 от г.
Права ребёнка (доли 1/2) сохраняются;
альтернативное жильё не предусматривается,
так как улучшаются жилищные условия (п. 2 ст. 37 Закона об опеке).
Покупатель обязуется в течение 30 дней после
регистрации права зарегистрировать ребёнка по новому адресу.
НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ
Настоящий договор удостоверен нотариусом г. Екатеринбурга
Кузнецовой И.В. г., реестр № 123-456.
ПОДПИСИ
_________________ _________________
Иванова О.П. Петрова М.С.
(М.П.) (М.П.)
Чек-лист документов для нотариуса
| Документ | Кто предоставляет | Комментарий |
|---|---|---|
| Свидетельство о рождении ребёнка | Продавец/покупатель | оригинал + копия |
| Выписка ЕГРН | Обе стороны | не старше 5 дней |
| Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ | Продавец | за 3 последних месяца |
| Согласие органа опеки | Кто-то из сторон | обязательно до подписания |
| Банковская ячейка (договор + карточка) | Покупатель | при расчёте через банк |
| Распоряжение ПФР (если маткапитал) | Покупатель | при использовании МК |
Пошаговая инструкция регистрации сделки
- Подготовьте пакет документов (см. чек-лист выше).
- Получите разрешение органа опеки: подача онлайн через Госуслуги или лично.
- Составьте договор (используйте конструктор КонсультантПлюс или шаблон Росреестра).
- Закажите нотариальное удостоверение: цена в 2026 г. — 0,5 % от цены договора, но минимум 3000 руб.
- Подайте заявление в МФЦ/Росреестр: срок рассмотрения — 7 рабочих дней.
- Зарегистрируйте ребёнка по новому адресу в течение 30 дней (п. 5.3 договора).
Типовые ошибки и риски
- Отсутствие разрешения опеки → сделка ничтожна (ст. 167 ГК РФ).
- Неверное указание доли → Росреестр вернёт документы на доработку.
- Использование маткапитала без регистрации долей → штраф до 50 000 руб.
- Электронная подпись без нотариуса, недопустима при участии несовершеннолетних.
Где скачать актуальные образцы (бесплатно, 2026)
КонсультантПлюс: Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним (DOC, PDF)
Росреестр: Форма договора 2026 (DOCX)
ГУБСО: Шаблон RTF (с расчётом через банковскую ячейку)
Ответы на частые вопросы
Вопрос: Можно ли продать квартиру, если ребёнку 16 лет и он против?
Ответ: Нет. С 14 до 18 лет ребёнок даёт обязательное нотариально удостоверенное согласие. Без него сделка не состоится.
Вопрос: Нужно ли согласие второго родителя при покупке квартиры на ребёнка?
Ответ: Да, если оба родителя — законные представители, требуется нотариальное согласие (ст. 154 СК РФ).