Самое главное, что нужно помнить: вся исполнительная документация (ИД) ведётся лицом, осуществляющим строительство, будь то застройщик, подрядчик или технический заказчик. От полноты и корректности ИД зависит возможность получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Ниже — подробная инструкция с актуальными требованиями на 2026 год.
Кто непосредственно ведёт ИД?
- Генеральный подрядчик, если договором подряда возложена обязанность выполнения всего комплекса СМР.
- Застройщик (технический заказчик), при самостоятельном производстве работ, в т.ч. капитального ремонта и реконструкции.
- Специализированные субподрядные организации — в части выполненных ими работ, но окончательное формирование и сводный комплект ИД всё равно остаётся за лицом, осуществляющим строительство.
Исключение: при долевом участии регионального оператора или лице, ответственном за эксплуатацию ОКС, за ними может быть закреплено право утверждать перечень ИД, но не вести её физически.
Правовое обоснование
Обязанность ведения ИД прямо закреплена:
- В СП 48.13330.2019 (п. 8.2).
- В Приказе Минстроя России № пр/04-2023 «Об утверждении Методических рекомендаций…» (п. 1.4).
- В ГОСТ Р 70108-2022 «Документация исполнительная. Формирование и ведение в электронном виде».
Состав ИД, за который отвечает лицо, осуществляющее строительство
| Раздел | Основные документы | Кто подписывает |
|---|---|---|
| Исходно-разрешительная | Разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию | Застройщик, надзорные органы |
| Текстовая часть | Журналы работ, акты освидетельствования скрытых работ, протоколы испытаний | ПТО, лаборатория, авторский надзор |
| Графическая часть | Исполнительные схемы (as-built чертежи) с отметками на месте | Производитель работ, геодезист |
| Фото-видеофиксация | Фотоотчёты, 360° панорамы, визуализация BIM-модели «как построено» | Ответственный за ИТ-сопровождение |
Порядок ведения: поэтапная схема
Этап 1. До начала работ
- Застройщик утверждает перечень ИД и формат (бумага/электронный).
- Назначаются ответственные лица приказом: представитель по строительному контролю, геодезист, лаборант, ИТ-администратор.
Этап 2. По ходу СМР
- Каждый день инженер ПТО вносит записи в журнал производства работ.
- После завершения этапа оформляется акт освидетельствования скрытых работ и подписывается всеми заинтересованными лицами.
- Промежуточные испытания (например, геотехника, бетон, сварка) оформляются протоколами; подписи ставят лаборант и представитель авторского надзора.
- Исполнительные схемы обновляются в режиме реального времени: геодезист заносит координаты, монтажник — свои изменения, проектировщик, согласованные отклонения.
Этап 3. Подготовка к вводу
- Формируется итоговый комплект: оцифрованные документы в
.xml(если ведение электронное), либо откопированные бумажные комплекты (число экземпляров = числу подписантов). - Комплект подаётся в Госстройнадзор. При положительной проверке ИД становится собственным доказательством соответствия построенного объекта проектной документации и техническим регламентам.
Ведение в электронном виде: новые правила 2026
Начиная с 2023 года действуют обновлённые требования:
- Допускается исключительно электронное ведение без дублирования на бумаге.
- Формат файлов —
.xmlс ЭЦП всех участников (СКЗИ «КриптоПро», VipNet и др.). - Обязательно резервное копирование в ГИС «Электронный реестр строительства» не реже 1 раза в сутки.
- Доступ к ИД предоставляется всем заинтересованным лицам через личный кабинет на ЕРЗ.РФ.
Ответственность за нарушение
| Нарушение | Санкция |
|---|---|
| Отсутствие или неполнота ИД | Административный штраф до 500 000 ₽ (КоАП РФ, ст. 9.5) |
| Ввод объекта без оформленной ИД | Приостановление эксплуатации, штраф до 1 000 000 ₽ |
| Неверные данные в исполнительных схемах | Обязательное устранение, возможное уголовное преследование по ст. 238 УК РФ |
Практические советы
- Назначьте ответственного за ИД на досрочном этапе и зафиксируйте это в договоре подряда.
- Используйте BIM-модель как основу для автоматического формирования исполнительных схем.
- Ежемесячно проводите внутренний аудит ИД, чтобы избежать «накопительного» дефицита документов.
- Храните резервные копии минимум 3 года после ввода объекта, требование Минкульт РФ и Росархива.
Короткий чек-лист для лица, осуществляющего строительство
- ☐ Утверждён перечень ИД
- ☐ Назначены ответственные лица приказом
- ☐ Выбран формат: электронный или бумажный
- ☐ Журналы работ ведутся ежедневно
- ☐ Акты освидетельствования подписаны до начала следующего этапа
- ☐ Исполнительные схемы обновляются оперативно
- ☐ Все документы подписаны ЭЦП (или визами на бумаге)
- ☐ Сформирован итоговый комплект для Госстройнадзора